Contractul

                        Contractul notarial

<img src="imagesCADGMBWZ.jpg" alt="contracte notariale">Contractele cel mai des întâlnite în practica notariala

Specificul contractului notarial, al actului autentic, este dat de prezenta notarului (persoana investita, prin lege, cu autoritate publica) la întocmirea şi elaborarea acestuia, condiție cerută pentru garantarea îndeplinirii formalităților prevăzute de lege.

Caracterul cel mai important al actelor autentice îl constituie forţa lor probantă, înscrisurile autentice beneficiind de o prezumţie de validitate care îl scuteşte pe cel ce le foloseşte ca mijloc de proba, de alta dovada, nu doar cu privire la conţinutul lor ci şi referitor la persoanele care l-au semnat, prezumţie ce nu poate fi răsturnată decât prin procedura înscrierii în fals.

Exemple de contracte notariale

Contractul de închiriere ( contractul de locațiune)

Contractul de închiriere este contractul prin care o persoană (proprietar/locator) transmite altei persoane (chiriaș/locatar)  folosința temporară, totală sau parțială a unei suprafețe locative în schimbul unei sume de bani (chiria).

Contractul de locațiune se poate încheia în mod valabil, atât sub semnătură privată, cât și în formă autentică.

Spre deosebire de contractul de închiriere încheiat sub semnătură privata (ex. formularul pus la dispoziție, in acest sens, de către Administrațiile Financiare), contract care, pentru a fi pus in executare pentru neplata chiriei cuvenite, este nevoie de o acțiune in instanta, in cazul contractului de închiriere încheiat in forma autentica, acesta constituie titlu executoriu cu privire la plata chiriei, putând fi pus in executare prin executorul judecătoresc.

Durata contractului de închiriere nu poate fi mai mare de 49 de ani.

Chiriașul (locatarul) nu poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau sa o subînchirieze decât cu acordul expres și în scris al proprietarului (locatorului).

Acte necesare

-actele de identitate ale părților (proprietar și chiriaș);

-certificat de căsătorie proprietari (dacă este cazul);

-actul de proprietate al bunului de închiriat;

-dacă imobilul este intabulat, documentația cadastrală și încheierea de înscriere în cartea funciară;

-extras de carte funciară pentru informare (se poate obține prin intermediul biroului notarial);

-certificat de performanță energetică.

Taxe notariale:

Onorariul notarului –   0,3% din valoarea chiriei pentru toată perioada prevăzută în act, dar nu mai puţin de 50 lei.

Actul de partajul ( împărţeala)

Actul de partaj sau de împărțeală este actul prin care copărtaşii împart un bun sau bunuri stăpânite în comun punându-se, astfel, capăt stării de coproprietate sau de indiviziune.

Partajul se poate realiza, fie prin notariat, atunci când coproprietarii se înţeleg asupra cotei-părţi sau a bunurilor ce va/vor reveni fiecăruia, fie prin instanta, in cazul in care exista divergente in privinta modului de impartire. După realizarea partajului prin contract autentificat de notar sau prin hotarare judecatoreasca fiecare parte devine proprietar exclusiv asupra părţii determinate din bunul supus partajului sau asupra bunurior atribuite din totalul bunurilor ce au format obiectul coproprietăţii.

Acte necesare pentru efectuarea partajului la notar:

-acte de identitate părţi;

-acte de proprietate asupra imobilului (imobilelor), obiect al partajului (ex: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, hotarare judecatoreasca, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);

-certificate de atestare fiscala pe numele fiecăruia dintre coproprietari (coindivizari), eliberate de Administraţia Financiară competentă;

-documentaţia cadastrală a imobilului (imobilelor) întocmită de un expert cadastral autorizat;

-extrasul (extrasele) de carte funciară (se obţine prin intermediul biroului notarial );

în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari din care sa rezulte daca proprietarii sunt la zi cu datoriile pentru de întreţinere, cheltuieli comune etc.).

în cazul terenurilor, certificat de urbanism.

Taxe notariale:

1. Onorariul notarului – se stabileste diferit, in functie de modul de atribuire a bunului / bunurilor ce fac obiectul partajului.

a) 300 Lei plus 75 Lei pentru fiecare lot rezultat, daca atribuirea loturilor se face catre toti copartajanţii, cu sau fără sultă.

b) daca bunul (bunurile) revine unuia sau unora dintre copartajanţi, cu sau fără sultă:

- onorariul prevazut pentru vanzare, calculat la valoarea cotelor care revin copartajanţilor peste cota lor ideală, in cazul partajului de bunuri imobile,

0,25% la valoarea bunurilor care revin copartajanţilor, peste cota lor ideală, in cazul partajului de bunuri mobile,

2. TVA – 19%, aplicata la suma reprezentând onorariul, calculat conform celor mentionate la pct. A.

Contractul de schimb

Contractul de schimb este contractul prin care fiecare dintre părţi transmite un bun pentru a dobândi un altul ( Art. 1763 ).

In cazul contractului de schimb sunt aplicabile toate dispozițiile legale referitoare la vanzare deoarece  fiecare dintre părţi este considerată, atât vânzător, in privința bunului pe care îl înstrăinează, cât şi cumpărător, faţă de bunul pe care îl dobândește.

Dacă valoarea lucrurilor schimbate nu este egală se va plăti o sulta egala cu diferenţa dintre valorile bunurilor supuse schimbului, sultă care nu trebuie, însă, sa depășească valoarea oricaruia dintre aceste bunuri.

Pentru plata sumei de bani datorate cu titlu de sulta se va intabula dreptul de ipotecă legală în favoarea coschimbaşului căruia i se datorează.

Coschimbaşii (părțile din contract) au obligația de garanție reciproca împotriva evicțiunii şi a viciilor ascunse pentru bunul oferit in schimb si, de asemenea, sunt obligați ca în termen de cel mult 30 de zile de la data perfectării contractului de schimb să efectueze operațiunile de trecere in rol fiscal a bunului primit prin încheierea contractului de schimb.

Acte necesare pentru schimb intre doua imobile:

-acte de identitate părţi;

-actele de proprietate ale imobilelor ce fac obiectul;

-certificate de atestare fiscala pe numele proprietarilor imobilelor ce fac obiectul schimbului;

-documentaţia cadastrală a bunurilor imobile;

-extrasele de carte funciară (se obţin prin intermediul biroului notarial);

în cazul schimbului de apartamente sau a unui apartament cu alt bun imobil (teren, constructie): -adeverinţe eliberate de asociaţiile de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţele nu sunt necesare în cazul în care coschimbaşii consimt să preia eventualele debite existente.

Taxe notariale

- sunt cele prevazute pentru contractele de vânzare, cu precizarea ca onorariul se calculeaza la valoarea cea mai mare dintre valorile bunurilor mobile si/sau imobile ce fac obiectul schimbului, majorat cu 25%.

Contractul de întreţinere

Contractul de întreținere este acel contract prin care o parte (debitorul întreținerii) se obligă să efectueze prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii celeilalte părţi sau a unui terț (creditorul întreținerii), pe o anumită perioada de timp.

In cazul in care partile nu au stabilit durata întreţinerii sau au menționat numai caracterul viager al acesteia, partea care se obliga la acordarea intretinerii datorează creditorului întreținerea pe tot parcursul vieţii acestuia din urmă.

Contractul de întreținere poate fi cu titlu oneros, când pentru obținerea prestației de întreținere o persoana oferă un bun, a suma de bani etc, sau cu titlu gratuit, caz in care aceasta nu se obliga la vreo contra-prestație in schimbul întreținerii.

De remarcat faptul ca in cazul contractului de întreținere cu titlu oneros, când creditorul întreținerii oferă in schimbul prestației de întreținere un bun, de regula un imobil, contractul va prezenta foarte mari asemănări cu contractul de vânzare, astfel ca va fi necesara calificarea acestuia, respectiv, stabilirea dacă suntem in prezenta unui contract de întreținere sau a unui contract de vânzare cu clauza de întreținere ?

Intro astfel de situație, criteriul de diferențiere il va constitui obligația (prestația) principală:

-va fi contract de întreținere, dacă valoarea acesteia este mai mare decât jumătate din valoarea bunului transmis de creditorul dreptului de întreținere si

-va fi contract de vânzare cu clauza de întreținere, dacă valoarea întreținerii este mai mica decât jumătate din valoarea bunului transmis de creditorul întreținerii.

Indiferent de calificarea data contractului acesta trebuie fie încheiat in forma autentica, sub sancțiunea nulității absolute.

Drepturile creditorului întreținerii nu pot fi cedate terților si nici supuse urmăririi.

Dacă prestarea sau primirea în natură a întreținerii nu mai poate continua din motive obiective sau dacă debitorul întreținerii (persoana ce s-a obligat la întreținere) decedează şi nu intervine o înțelegere între creditor si moștenitorii debitorului decedat, la cererea oricăreia dintre părți instanța judecătorească poate să înlocuiască obligația de întreținere în natură cu obligatia de plata a unei sume de bani corespunzătoare (rentă viageră).

Contractul de întreținere încetează:

- la expirarea termenului stabilit in contract, cu excepţia cazului în care creditorul întreţinerii decedează mai devreme sau la decesul creditorului in cazul intretinerii viagere.

-In cazul neexecutarii fără justificare a obligaţiei de întreţinere, constata de instanta, situatie in care debitorul în culpă nu va puta obţine restituirea prestaţiilor de întreţinere deja executate.

Contractul de rentă viageră

Contractul de renta viagera este contractul cu titlu oneros prin care o persoană (credirentier), înstrăinează un bun sau plătește o sumă de bani unei alte persoane (debirentier) în schimbul unei prestații periodice în bani care urmează să-i fie plătită până la deces.

Ca si vânzătorul din contractul de vânzare, credirentierul are  obligația de a transfera proprietatea bunului către debirentier şi de a-l garanta pentru evicțiune şi vicii ascunse.

Pentru garantarea plătii rentei art. 2249 din Noul Cod Civil stabilește in favoarea creditorului rentei viagere un privilegiu sau ipotecă legală, după caz, asupra bunului transmis debirentierului.

Renta viageră poate fi, însă, constituită si cu titlu gratuit atunci când debirentierul nu primește nimic în schimbul rentei pe care o plătește.

In ceea ce privește durata contractului de renta viagera, prin înțelegerea părților renta viageră se poate constitui, fie pe durata vieții credirentierului, fie pe durata vieții debirentierului, fie pe durata vieții unei terțe persoane

Renta viageră va putea fi declarată prin contract neurmăribilă, însă, doar în limita valorii necesare credirentierului pentru asigurarea propriei întrețineri.

Contractul de rentă viageră este irevocabil, prin urmare, debirentierul nu se poate libera de plata rentei restituind lucrul primit, chiar şi renunțând la restituirea ratelor deja plătite.

Credirentierul are, însă, dreptul la rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea fără justificare a obligației de plată a rentei de către debirentier, iar ca efect al rezoluțiunii, dacă părțile nu au stabilit altfel prin contract, debirentierul nu va beneficia de dreptul la restituirea ratelor de rentă deja plătite.

În caz de deces al debirentierului obligaţia de plată a rentei se transmite la moştenitorii acestuia.

Sub sancțiunea nulității absolute contractul de rentă viageră trebuie încheiat in forma autentica.

Cum deosebim contractul de renta viagera de contractul de vânzare sau de schimb?

Suntem în aceasta situație, de exemplu, atunci când, în schimbul bunului primit, debirentierul plătește şi o sumă de bani, nu numai renta periodică sau, dacă, pe lângă suma de bani plătită ca rentă debirentierul dă credirentierului şi un bun al său.

Pentru calificarea contractului trebuie stabilită obligația (prestația) principală, astfel:

- este contract de rentă viagera, dacă suma plătită de debirentier la încheierea contractului reprezintă mai putin de jumătate din valoarea bunului primit, respectiv, dacă valoarea bunului său  adăugat rentei este mai mic decât jumătate din valoarea bunului primit de debirentier si

- este contract de vanzare (schimb), dacă suma plătită de debirentier la încheierea contractului reprezintă mai mult de jumătate din valoarea bunului primit, respectiv, dacă valoarea bunului adăugat rentei este mai mare decât jumătate din valoarea aceluiași bun primit de debirentier.

Acte necesare

-acte de identitate părţi;

-acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul contractului de rentă viageră (contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, hotarare judecatoreasca, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);

-certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către Stat;

-documentaţia cadastrală a bunului imobil, întocmită de un expert cadastral autorizat;

-extrasul de carte funciară (se obține prin intermediul biroului notarial);

în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile de întreţinere.

Taxe notariale:

- Pentru bunurile mobile – onorariul notarial se calculează  la valoarea rentei viagere, si, dupa caz, a bunului oferit de debirentier, la care se va aplica un procent de 0,25% din valoare, dar nu mai puţin de 50 lei.

Pentru bunurile imobile – onorariul notarial se calculează, in mod asemănător, insa, la valoarea imobilului (bunurilor) ca la vânzare.

Contractul de comodat  (împrumutul de folosință )

Contractul de comodat este acel contract prin care o persoana (comodant) transmite, cu titlu gratuit, altei persoane (comodatar) folosința bunului său pe durată determinată sau nedeterminată de timp.

Dacă părțile nu au stabilit in contract termenul contractual şi nici scopul pentru care s-a transmis folosința bunului imobil sau daca întrebuințarea bunului are un caracter permanent, comodatarul este obligat să predea bunul/spațiul oricând comodantul va solicita acest lucru.

În cazul în care contractul de comodat se încheie pe o perioadă mai mare de 3 ani este necesară notarea contractului în cartea funciară.

Principalele obligații ale comodatarului:

-să se folosească de bunul / spațiul primit conform destinației potrivit naturii lui sau a scopului stabilit prin acordul părților.

-să conserve şi să întrețină bunul împrumutat cu diligența unui bun proprietar.

-să suporte cheltuielile necesare folosinței şi întreținerii bunului, fără drept de restituire a lor.

-să predea bunul la expirarea termenului stabilit prin contract sau la cererea comodantului atunci când nu a fost stabilit un termen.

Principalele obligații ale comodantului:

-să nu împiedice pe comodatar să folosească bunul imobil;

-să plătească impozitul pe pentru imobil pe toata perioada derulării contractului.

Acte necesare

-acte de identitate părți;

-act de proprietate (după caz: contract vânzare-cumpărare, hotărâre judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moștenitor etc);

-pentru persoanele juridice, actele de funcționare.

Taxe notariale:

Onorariul notarului – 250 lei (+tva), plus 20 lei (+tva) pentru fiecare exemplar suplimentar, indiferent de valoarea bunului imobil dat in comodat sau de durata pentru care se încheie contractul.

Procedura autentificarii  contractelor si a altor acte notariale 

Pe lângă regulile comune îndeplinirii actelor legea impune o serie de condiţii suplimentare, prevăzute sub sancţiunea nulităţii.

♦ cererea de autentificare trebuie semnată de părţi în faţa notarului public.

♦după stabilirea identităţii părţilor conform  procedurii comune notarul face menţiune că acestea s-au prezentat personal în faţa sa. In caz de reprezentare se va face menţiune despre acest lucru iar procura va rămâne în original ataşată la dosar.

♦ luarea consimţământului părţilor la încheierea actului

Dacă notarul are îndoieli cu privire la deplinătatea  facultăţilor mintale ale persoanei ce i-a solicitat întocmirea actului, acesta va proceda la autentificare doar în baza unui certificat eliberat de un medic specialist referitor la exprimarea valabilă a consimţământului de către persoana respectiva în momentul încheierii actului

Pentru unele cazuri speciale când partea se află în imposibilitatea  de a-şi exprima consimţământul (a nu se confunda cu lipsa consimţământului) legea prevede următoarele modalităţi de luare a consimţământului:

♦ surdomutul “ştiutor de carte” îşi va exprima declaraţia de voinţă în scris, în faţa notarului, prin înserarea înainte de semnare a menţiunii “consimt la prezentul act, pe care l-am citit”;

♦ surdomut analfabet – consimţământul va fi luat interpret, notarul făcând menţiune în încheiere despre acest lucru;

♦nevăzătorul – notarul îl va întreba dacă a auzit bine atunci când i s-a citit conţinutul înscrisului, dacă cele auzite reprezintă voinţa sa, făcând menţiune despre acest fapt în încheiere;

♦ partea care se află în imposibilitatea de a semna indiferent de motive – notarul public va arăta aceasta împrejurare în încheiere, respectiva menţiune ţinând loc de semnătură.

♦ constatarea că s-a luat consimţământul părţilor;

♦ constatarea că înscrisul a fost semnat în fata sa de toate părţile sau menţiunea că semnarea nu a putut fi făcută, precum şi numele părţii ce a fost împiedicată să semneze;

♦ numărul anexelor cuprinse in actul autentic;

♦ dispoziţia de investire în formă autentică, care se exprimă prin formula : “ Se declară autentic prezentul înscris “.

Intrebari frecvente

Înainte de căsătorie a fost încheiat contractul pentru cumpărarea locuinței cu plata prețului in rate, iar o parte din rate au fost achitate in timpul căsătoriei. Cine este proprietarul imobilului? Soțul semnatar al contractului sau ambii soți ?

Proprietar al imobilului este acela dintre soți care a semnat contractul de vânzare, necăsătorit fiind. Pentru pentru recuperarea sumelor achitate de celălalt soț, acesta are un drept de creanță fata de soțul proprietar.

Pot să închei la notar, cu soțul/soția meu/mea, un act de partaj al bunurilor comune, în timpul căsătoriei noastre?

Da. Pentru motive justificate, soții pot solicita notarului public încheierea unui act de partaj al bunurilor mobile și/sau imobile dobândite împreuna, în timpul căsătoriei lor, cu lichidarea sau nu a regimului matrimonial al comunității legale de bunuri.

Beneficiez de reducerea taxelor notariale aferente încheierii contractului de vânzare pentru cumpărarea unei locuințe cu credit contractat prin Programul ”Prima Casă”?

Da. La dobândirea unei locuințe cu credit contractat prin Programul ”Prima Casă”, se acorda o reducere de 30% din onorariul notarului calculat conform O.M.J. 46/C/2011.

Imobilul cumpărat in timpul căsătoriei cu banii moșteniți de unul dintre soți este bunul acestui soț sau al ambilor soți ?

Deși cumpărat in timpul căsătoriei imobilul va fi proprietatea exclusiva a soțului cu ai cărui bani a fost achitat prețul, deoarece, potrivit art.340 lit.a si respectiv lit.g Cod civil sunt bunuri proprii ale fiecărui soț, atât bunurile dobândite prin moștenire legală, legat sau donație, cu excepția cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi comune, cat si bunurile, sumele de bani sau orice valori care înlocuiesc un bun propriu, precum şi bunul dobândit în schimbul acestora.