Contractul de vanzare-cumparare

Contractul de vanzare-cumparare.

Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Acte necesare

  1. Actele de identificare ;
  2. Actele de proprietate (în funcţie de specificul tranzacţiei, apartament sau construcţii şi/sau terenul aferent în original sau duplicat;
  3. Încheierea de intabulare în original / sau copie lagalizate ANCPI , împreună cu documentaţia cadastrală (în original sau copie după aceasta);
  4. Certificat de atestare fiscală emis de organul fiscal competent al autorităţii administraţiei publice locale care să ateste achitarea tuturor obligaţiilor locale datorare autorităţii administraţiei publice locale pe a cărei raze se află înregistrat fiscal bunul care se înstrăinează, la solicitarea contribuabilului sau a notarului, respectiv împuternicitului acestuia, conform delegării date de către contabil (art. 113, alineatul (1) Cod procedură fiscală, modificat prin Legea 126/2012 privind aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 29/2011 pentru modificarea şi completarea OG nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală, publicat în Monitorul Oficial nr. 484/16.07.2012), ce poate fi utilizat pe toată perioada lunii în care se emite, putând fi prezentat de contribuabil, în original sau în copie legalizată (conform art. 113, alineatul (3) Cod procedură fiscală, modificat prin Legea 126/2012 mai sus menţionată);
  5. Extrasul de carte funciară pentru autentificare sau Certificatul de sarcini emis de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (O.C.P.I. ) de la locul situării bunului imobil obţinut de notarul public la cererea vânzătorului, ce poate fi utilizat în termen de 10 (zece) zile lucrătoare, calculate de la data depunerii cererii la O.C.P.I.- ul competent, perioadă de valabilitate stabilită prin art. 54 alin (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată cu modificările şi completările ulterioare (articol modificat şi completat prin Art. III din Legea nr. 60/2012);
  6. Adresă emisă de instituţia bancară în favoarea căreia există constituite ipoteci şi interdicţii, în cazul în care imobilul ce se doreşte a fi înstrăinat este grevat de ipoteci constituite în favoarea unor instituţii bancare din care să reiasă acordul expres al acestora cu privire la înstrăinare şi procedura radierii ipotecilor şi interdicţiilor aferente;
  7. Certificat de performanţă energetică a clădirii, eliberat potrivit Legii nr. 372/2005, modificata, privind performanţa energetică a clădirii de un auditor energetic autorizat (doar în cazul vânzării şi închirierii). ( aaec.ro ) Legea nr. 372/2005 mai sus menţionată reglementează obligaţia vânzătorului de a pune la dispoziţia cumpărătorului certificatul de performanţă energetică;
  8. Certificate de căsătorievânzători şi cumpărători (după starea civilă a participanţilor la actul juridic civil);
  9. Dovada exercitării / neexercitării dreptul de preemţiuneinstituit prin Legea nr. 422/2001 republicată, cu modificările şi completările ulterioare, privind protejarea monumentelor istorice (de ex: clădiri de valoare istorică sau arhitecturală deosebită sau terenuri pe care se găsesc vestigii istorice); ( www.cultura.ro ).
  10. Toate facturile emise de societăţile prestatoare de servicii cu care există încheiat contracte de furnizare de servicii (curent electric, canalizare, apă, etc) şi chitanţele doveditoare de plată a acestora, in conformitate cu art.53 din Legea 51/2006;

Taxele notariale

Taxele notariale pentru vanzarea imobilelor (apartament, casa de locuit, spatiu comercial, teren) se calculeaza in functie de pretul declarat al instrainarii sau de valoarea de expertiza, dupa caz, astfel:

Onorariul notarului:

♦    până la 15.000 lei – 2,2%, dar nu mai putin de 150lei;

♦   de la 15.001 lei la 30.000 lei – 330 lei + 1,6% pentru suma ce depaseste 15.001 lei;

♦   de la 30.001 lei la 60.000 lei – 580 lei + 1,3% pentru suma ce depaseste 30.001 lei;

♦   de la 60.001 lei la 300.000 lei – 970 lei + 0,9% pentru suma ce depaseste 60.001 lei;

♦   de la 300.001 lei la 600.000 lei  –  3.130 lei +0,65% pentru suma ce depaseste 300.001 lei;

♦    peste 600.001 lei – 5.080 lei +0,44% pentru suma ce depaseste 600.001 lei.

T.V.A – 19%  aferent onorariului calculat conform celor de mai sus (daca biroul notarial este scutit de plata TVA-lui, suma datorata este doar cea rezultata de la lit. a);

Impozitul pe tranzactia imobiliara (calculat in functie de valoarea declarata de parti in actul de instrainare si de perioada scursa de la dobandire)

- 3% din venitul impozabil. Venitul impozabil se stabileşte prin deducerea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei.

NOTA: In cazul in care valoarea declarata de parti in actul de instrainare este mai mica decat valoarea de expertiza a notarilor publici, notarul este obligat sa notifice organului fiscal respectiva tranzactie (art. 111 alin (4) Noul Cod fiscal)

Taxa ANCPI – taxa de publicitate imobiliara (reintabulare in Cartea Funciara), calculata, distict, pentru persoanele fizice si juridice si  in  functie de pretul instrainarii sau de valoarea de expertiza, dupa caz.

1) pentru persoanele fizice

♦    0,15% din cuantumul pretului instrainarii sau din valoarea de expertiza, dupa caz;

2) pentru persoanele juridice

♦    0,5%, din cuantumul pretului instrainarii sau din valoarea de expertiza, dupa caz;

Varietati ale contractului de vanzare

Vanzarea bunului altuia

Vanzarea bunului altuia este o varietate de vanzare reglementata in art.  1683 noul Cod civil

Desi, vânzătorul nu este proprietarul bunului, prin urmare acesta nu poate transmite dreptul de proprietate la data semnarii contractului, totusi,  legea  da posibilitatea  mentinerii valabilitatii contractului  incheiat cu conditia, insa, ca vanzatorul  “sa  asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator”.

Prin urmare,  lipsa dreptului de proprietate din patrimoniul vanzatorului nu afecteaza valabilitatea contractului, dar o conditioneaza de transferul dreptului vandut  in patrimoniul cumparatorului, indiferent daca acest lucru se face in mod direct sau  printr-o trecere temporara prin patrimoniul vanzatorului.  In acest fel, stramutarea proprietatii devine o conditie de valabilitate a contractului de vanzare incheiat.

Transferul proprietatii are loc, de drept,  in  momentul dobandirii bunului de catre vanzator sau al ratificarii contractului de vanzare de catre proprietar.

Legea nu impune o anumita formula de trecere a proprietatii bunului in patrimoniul cumparatorului  lasand  la  latitudinea partilor  sa aleaga modalitatea juridica de realizare a acestei conditii. Astfel, transferul proprietatii poate fi realizat, in mod direct, prin simpla ratificare a contractului de catre adevaratul proprietar al bunului sau,  in mod indirect, dupa ce vanzatorul dobandeste el dreptul de proprietate de la adevaratul proprietar, drept care se transmite, de drept si in acelasi moment, catre  cumparator.

Deoarece  art. 1683 alin 3 al noului Cod civil foloseste expresia “daca din lege sau  din vointa partilor nu rezulta contrariul”, inseamna ca modalitatea de realizare a stramutarii proprietatii are o  mare arie de manifestare a celor implicati.

Vanzarea de bunuri viitoare

Vanzarea bunurilor viitoare  reprezinta o alta varietate de vanzare reglementata de art. 1658 noul Cod civil in care proprietatea nu se transmite la momentul incheierii contractului ci, ulterioar,  “in momentul in care bunul s-a realizat”.

Prin urmare, pentru a opera transferul proprietatii legea impune vanzatorului care instraineaza un bun ce nu exista in momentul incheierii contractului sa  procedeze la realizarea acestuia, la finalizarea si aducerea lui in starea necesara transferarii dreptului de proprietate.

In lipsa  indeplinirii acestei conditii sau in cazul indeplinirii ei partiale ori necorespunzatoare, cumparatorul are a alege intre a cere desfiintarea vanzarii sau reducerea corespunzatoare a pretului.

Ca si in cazul vanzarii bunului altuia, valabilitatea contractului nu este influentata de existenta sau de neexistenta bunului in patrimoniul vanzatorului la momentul incheierii contractului, ci de transferul dreptului de proprietate catre cumparator.

Vanzarea cu plata pretului in rate si cu rezerva proprietatii

Vanzarea cu plata pretului in rate si cu rezerva proprietatii, reglementata de art. 1755 si urm. Noul Cod civil este o alta situatie in care transferul dreptului de proprietate are loc  in alt moment decat cel al incheierii contractului legea instituind o adevarata garantie in favoarea vanzatorului prin  pastrarea proprietatii bunului  de catre vanzator pana la primirea integrala a pretului.

Contractul de vanzare in noul Cod civil

Contractul de vanzare

Dispozitii generale

(Art. 1.650 – 1.740 – Cod Civil cu aplicabilitate in  materia procedurii actelor si serviciilor notariale)

Art. 1.650. Notiunea. (1) Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vanzare un dezmembramant al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Cine poate cumpara sau vinde

Art. 1.652. Principiul capacitatii. Pot cumpara sau vinde toti cei carora nu le este interzis prin lege.

Incapacitatea de a cumpara

Art. 1.653. Incapacitatea de a cumpara drepturi litigioase. (1) Sub sanctiunea nulitatii absolute, judecatorii, procurorii, grefierii, executorii, avocatii, notarii publici, consilierii juridici si practicienii in insolventa nu pot cumpara, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea.  (2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1): a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cote lor-parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari, dupa caz; b) cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios; c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios. (3) Dreptul este litigios daca exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta sau intinderea sa.

Art. 1.654. Alte incapacitati de a cumpara. (1) Sunt incapabili de a cumpara, direct sau prin persoane interpuse, chiar si prin licitatie publica: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda; exceptia prevazuta la art. 1.304 alin. (1) ramane aplicabila; b) parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta; c) functionarii publici, judecatorii-sindici, practicienii in insolventa, executorii, precum si alte asemenea persoane, care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza. (2) Incalcarea interdictiilor prevazute la alin. (1) lit. a) si b) se sanctioneaza cu nulitatea relativa, iar a celei prevazute la lit. c) cu nulitatea absoluta.

Incapacitatea de a vinde

Art. 1.655. Incapacitati de a vinde. (1) Persoanele prevazute la art. 1.654 alin. (1) nu pot, de asemenea, sa vanda bunurile proprii pentru un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui administrare o supravegheaza, dupa caz. (2) Dispozitiile alin. (1) se aplica in mod corespunzator si contractelor in care, in schimbul unei prestatii promise de persoanele prevazute la art. 1.654 alin. (1), cealalta parte se obliga sa plateasca o suma de bani.

Art. 1.656. Inadmisibilitatea actiunii in anulare. Cei carora le este interzis sa cumpere ori sa vanda nu pot sa ceara anularea vanzarii nici in nume propriu, nici in numele persoanei ocrotite.

Obiectul vanzarii Art. 1.657. Bunurile ce pot fi vandute. Orice bun poate fi vandut in mod liber, daca vanzarea nu este interzisa ori limitata prin lege sau prin conventie ori testament.

Art. 1.658. Vanzarea unui bun viitor. (1) Daca obiectul vanzarii il constituie un bun viitor, cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat. In privinta constructiilor, sunt aplicabile dispozitiile corespunzatoare in materie de carte funciara.

Art. 1.659. Vanzarea bunului pierit in intregime sau in parte. Daca in momentul vanzarii unui bun individual determinat acesta pierise in intregime, contractul nu produce niciun efect.  Daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in momentul vanzarii poate cere fie anularea vanzarii, fie reducerea corespunzatoare a pretului.

Pretul vanzarii Art. 1.660. Conditii ale pretului. (1) Pretul consta intr-o suma de bani.

Art. 1.659-1.662 (2) Acesta trebuie sa fie serios si determinat sau cel putin determinabil.

Contracte notariale. Solutii in practica judiciara. Spete

Conditii pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare

Pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, in conditiile legii civile trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesara dovada dreptului de proprietate al paratului asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare.

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de .., sub numarul .., reclamantul T.J. a chemat in judecata pe paratul B. T. solicitand instantei ca in contradictoriu cu acesta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare pentru terenul in suprafata de 0,50 ha. teren arabil extravilan situat pe raza com.T…jud. ., amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N- A. I.E – DC., S – T. I., V – DC, conform T.P. nr. si certificatului de mostenitor nr… autentificat de BNP C. pentru suma de 2000 lei.

S-a mai invederat ca inca din momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare reclamantul a intrat in posesia terenului, comportandu-se ca un adevarat proprietar, dar paratul refuza sa se prezinte la notar in vederea incheierii contractului in forma autentica.

Reclamantul nu a invocat nici un temei de drept in sustinerea cererii sale.

In sustinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.

In dovedirea cererii reclamantul in conformitate cu art.112 Cod proc.civ., a depus la dosar, chitanta incheiata la ..copii acte identitate parti, certificat de mostenitor nr…din .. emis de BNP C.., titlu de proprietate nr.., testament autentificat sub nr… de BNP C.. certificat fiscal.

Analizand ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanta constata urmatoarele:

Asa cum rezulta din inscrisul sub semnatura privata denumit antecontract de vanzare-cumparare la fila 5 din dosar, intre parti s-a incheiat la data de 1.11.2010 un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect terenul in suprafata de 0,50 ha. teren arabil extravilan situat pe raza com.T., jud. , amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N -A. I., E – DC., S – T. I., V – DC, prin care acestea s-au angajat sa incheie ulterior contractul de vanzare-cumparare in forma prevazuta de lege, paratul asumandu-si obligatia de a se prezenta la notar in vederea incheierii conventiei de vanzare cumparare in forma autentica.

Pretul vanzarii a fost stabilit la suma de 2000 lei si a fost achitat de catre cumparator inca de la data incheierii contractului de vanzare cumparare moment in care reclamantul a intrat in posesia efectiva a terenului, asa cum reiese din inscrisul sub semnatura privata denumit chitanta depus la fila 5 din dosar.

In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.

Instanta apreciaza ca fiind aplicabile aceste dispozitii legale deoarece pentru actul juridic este aplicabila legea in vigoare la data incheierii acestuia atat in ceea ce priveste conditiile de validitate cat si in ceea ce priveste efectele actului juridic si executarea obligatiilor asumate de catre parti.

Antecontractul de vanzare cumparare fiind incheiat la data de 10.01.2011 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii in vigoare la acea data respectiv dispozitiilor Codului Civil de la 1864.

Aceasta regula reiese cu certitudine atat din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din Codul Civil cat si din dispozitiile arrt.102 alin.1 din legea 71/2011 conform carora: .

Instanta observa ca potrivit dispozitiilor art.2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor,din legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, terenurile indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de destinatia sau intinderea lor – pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica.

Dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”.

Fata de aceste dispozitii legale, instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti si consemnat in inscrisul denumit chitanta are natura unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, ci a generat doar un drept de creanta in patrimoniul reclamantului. Astfel conventia partilor reprezinta un antecontract bilateral de vanzare cumparare, dand insa nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, constand in obligatia de a incheia in forma autentica conventia de instrainare a imobilului in cauza, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului de vanzare cumparare avand ca obiect imobilul teren anterior mentionat.

Insa, pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, in conditiile art. 1073-1077 C.civ si art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005. trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesara dovada dreptului de proprietate al paratului asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare.

Astfel instanta retine ca in conformitate cu dispozitiile art.1294 Cod civ., vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti vanzatorul stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti cumparatorul, care se obliga a plati in schimb pretul bunului vandut. Din modul de reglementare al contractului de vanzare cumparare reiese ca in mod neindoielnic poate avea calitatea de vanzator numai titularul dreptului de proprietate asupra bunului instrainat, intrucat contractul de vanzare cumparare este translativ de proprietate.

Observand inscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv titlul de proprietate NR. din data de ..) instanta constata ca defunctul M. V. T. a avut calitatea de proprietar al terenului arabil extravilan situat pe raza com.T., jud.. terenul in suprafata de 0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N -A. I., E – DC., S – T. I., V – DC.

Prin certificatul de mostenitor nr.., i s-a constatat paratului B. T., calitatea de mostenitor testamentar a autorului M. V. T. fiindu-i atribuita suprafata de 2,5 ha teren situat pe raza comunei T.,.

Fata de inscrisurile depuse de catre reclamant la dosarul cauzei instanta observa ca nu s-a facut dovada calitatii de proprietar a paratului B. T. in ceea ce priveste imobilul terenul in suprafata de 0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N -A. I, E – DC., S – T. I., V – DC.

Astfel pe de o parte se constata ca defunctului M.V. T. i s-a reconstituit prin titlul de proprietate nr. din data de .. dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 3,262 ha pe raza comunei Traian suprafata de 0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N – A., E – DC., S – T. I., V – DC fiind cuprinsa in acest titlu de proprietate.
In ceea ce il priveste pe paratul B. T. acestuia i-a fost atribuita prin mostenire testamentara o suprafata de 2,5 pe raza comunei T. fara a fi efectuata o individualizare a terenului atribuit paratului, astfel incat instanta constata ca la dosarul cauzei nu exista nici un mijloc de proba din care sa reiasa ca paratul are calitatea de proprietar a suprafetei de 0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N A. I., E – DC., S – T. I., V – DC

Fata de situatia de fapt si de drept expusa, apreciind ca nu s-a facut de catre reclamant in conformitate cu dispozitiile art.1169 Cod civil dovada dreptului de proprietate a paratului asupra suprafetei de 0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N- A. I., E – DC., S – T.I.V – DC ce a facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare in baza art. 1294 Cod civil instanta va respinge actiunea ca neintemeiata.

In baza art. 274 din Codul procedura civila si avand in vedere principiul disponibilitatii, instanta va lua act ca paratul nu a solicitat cheltuieli de judecata.

Sursa: infolegal.ro

Conditii de admisibilitate a acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic

Prin cererea adresată acestei instanţe la data de 02.07.2014 reclamantul M.M.a chemat în judecată pe pârâtul S.I.F.pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013 şi restituirea sumei de 44.992 lei, reprezentând dublul preţului în limitele rezoluţiunii, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, reclamantul a susţinut faptul că la data de 03.09.2013, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la BNP B.M.P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului  arabil, situat în extravilanul comunei P  în suprafaţă totală de 59.200 mp, compusă din suprafaţa de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafaţa de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.10/1, P.16, la preţul de 22.496 lei, ce a fost achitat la data încheierii convenţiei.

Reclamantul a menţionat că, prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentaţia cadastrală şi să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor şi impozitelor către Administraţia Fiscală.

Totodată la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, prin art. 3 din convenţia părţilor promitentul vânzător a garantat promitentul cumpărător şi a declarat pe proprie răspundere că deţine proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului,  că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanţe,  nu a fost scos din circuitul civil,  nu l-a înstrăinat sub nici o formă,  nu este grevat de sarcini şi nu face obiectul nici unei ipoteci,  iar potrivit art. 3 alin. 3 promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze,  închirieze, arendeze terenul unei terţe persoane.

Astfel, după încheierea antecontractului şi plata preţului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat aşa cum au convenit taxele şi impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentaţiei cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară Vînju Mare, a constatat că  o parte din terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare, respectiv suprafaţa de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4 a fost înstrăinată prin actul notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL, ulterior încheierii prezentului antecontract de vânzare cumpărare, astfel  că se află în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic pentru aceste suprafeţe.

Cum antecontractul încheiat prevede la capitolul penalităţi, punctul I „în cazul în care promitentul vânzător se răzgândeşte şi cu rea credinţă refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu îşi va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligaţiile prevăzute în prezentul antecontract este obligat să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, fapt pentru care reclamantul solicită obligarea  pârâtului la plata acestor pretenţii.

Reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe disp.art.1549 şi următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.

În dovedirea acţiunii, reclamantul a depus la dosar: antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013 la BNP B.M.P., chitanţă privind plata onorariului de apărător, împuternicire avocaţială, procură specială autentificată sub nr.783/01.04.2014, proces verbal de informare nr.9/10.06.2014, notificare pârât, încheiere de certificare  nr.39/20.06.2014, chitanţa nr.04943/16.06.2014 şi factura nr.11353/16.06.2014, chitanţe privind dovada achitării taxei judiciare de timbru.

Pârâtul, legal citat, a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat  respingerea acţiunii, arătând că este de acord cu perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, iar în ceea ce priveşte suprafaţa de 30.000 mp pe care promitentul cumpărător susţine ca ar fi înstrăinat-o prin act notarial, a arătat că într-adevăr  a încheiat la data de 01.08.2007 antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1473 prin care a convenit să vândă suprafaţa de teren de 30.000 mp, însă de la data încheierii antecontractului şi până în prezent acesta nu a fost perfectat, fapt pentru care a solicitat rezoluţiunea acestuia.

Având în vedere aceste aspecte a solicitat suspendarea prezentei cauze, până la soluţionarea cauzei ce are obiect rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr.1473/01.08.2007.

În drept, pârâtul şi-a întemeiat acţiunea pe disp. art. 205 C.p.c.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a arătat că  deşi pârâtul pare să fie de acord cu încheierea contractului de vânzare – cumpărare pentru tot terenul ce a făcut obiectul promisiunii, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligaţiei asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel:  suprafaţa de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către SC C SRL;  suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către SC R SRL.

Astfel, pârâtul pe lângă faptul că şi-a micşorat în mod voit patrimoniul, nu a mai asigurat garanţiile date, vânzând terenul către o altă persoană, respectiv SC R SRL, fapt ce denotă atitudinea culpabilă a pârâtului de a obţine sume de bani pe ceva ce nu mai avea  în patrimoniu.

În susţinerea celor invocate, reclamantul a depus la dosar extrease informative ale  CF nr.50757, CF nr.50798, CF 50755.

La termenul de judecată din data de 11.02.2015, instanţa a dispus emiterea unei adrese către BNP B.M.P.pentru a se înainta întreaga documentaţie ce a stat la baza  întocmirii  antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1970/03.09.2013, precum şi emiterea unei adrese către BNP Doina Făurar pentru a depune la dosarul cauzei actul notarial nr.394/24.03.2014.

Relaţiile solicitate au fost comunicate la data de 02.03.2015, cu adresa nr.37/25.02.2015 de către BNP Doina Făurar, respectiv la data de 06.03.2015 cu adresa nr.64/02.03.2015 de către BNP  B.M.P..

În şedinţa publică din data de 06.05.2015 a fost interogat pârâtul, pe baza interogatoriului depus la dosar de către reclamant, răspunsurile acestuia fiind consemnate în scris, semnate conform legii şi ataşate la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată şi reţine următoarele :

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1970 la data de 03.09.2013, la BNP B.M.P., reclamantul a încheiat cu pârâtul acest antecontract, având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei P, cu privire la suprafaţa totală de 59.200 mp, compusă din suprafaţa de 30.000 mp situată în T.10/3, P.4, suprafaţa de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.10/1, P.16.

Preţul vânzării a fost de 22.496 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului la sediul BNP  B.M.P., pentru terenul situat în extravilanul comunei P, obligarea pârâtului să-i restituie dublul sumei primită ca preţ al vânzării respectiv suma de 44.992 lei, precum şi obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 512 lei reprezentând contravaloare taxe notariale, taxe executor, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.

Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condiţiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acţionează să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul – vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul – cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Cercetând înscrisurile aflate la dosarul cauzei se observă că  o parte din aceste condiţii nu  sunt îndeplinite.

Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1970 din 03.09.2013, părţile s-au obligat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică în cel mult 3 ani, de la data autentificări.

Mai mult, din extrasele de carte funciară reiese că nu mai este posibilă executarea în natură a obligaţiei asumate întrucât tot terenul a fost înstrăinat prin act autentic, astfel:  suprafaţa de 22.845 mp, teren situat în T.45, P.21, a fost înstrăinat prin act notarial nr.1292/22.04.2008 către SC C SRL;  suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R SRL şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.101, P,16 a fost înstrăinată cu act notarial nr.1536/22.05.2013 către SC R SRL.

Din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 394 se reţine faptul că, suprafaţa de 30.000 m.p. a fost înstrăinată către SC ROSWISS SRL la data de 24.03.2014. Se poate reţine că, prin acest act vânzătorul a acţionat cu voinţă juridică de a fi de acord cu înstrăinarea terenurilor unui alt cumpărător şi procurarea unui preţ.

În antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat între părţi, la art.3 intitulat „obligaţiile, declaraţiile şi garanţiile părţilor” este stipulat faptul că, promitentul cumpărător are cunoştinţă de  situaţia de fapt şi drept a terenului şi nu solicită verificarea registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, situaţia de carte funciară sau evidenţele primăriei.

Potrivit legii, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, iar condiţia rezolutorie este subînţelesă totdeauna în contractele sinalagmatice. În cazul în care una dintre părţi nu-şi îndeplineşte obligaţiile, creditorul obligaţiei neexecutate are dreptul de a alege între a cere executarea obligaţiei şi desfiinţarea contractului cu daune interese.

Astfel, creditorul obligaţiei neexecutate are facultatea de a cere de la debitorul  care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligaţiei principale, clauza penală fiind o compensaţie a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei principale.

Potrivit prevederilor Codului civil, „clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru pentru neexecutare din parte.

Clauza menţionata în antecontract este o clauză penală la care s-a obligat vânzătorul, în caz de neexecutare, potrivit dispoziţiilor art.1544 alin.3 şi art.1669 N.c.civ. Promitentul – vânzător datorează „clauza penala” care este – o compensaţie a daunelor interese întrucât creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei principale. Ca regulă, instanţa nu are posibilitatea de a reduce sau de a mări cuantumul clauzei penale.

Prin excepţie însă, art.1541 C. civ. permite instanţei să reducă penalitatea faţă de prejudiciul  ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea antecontractului, caz în care penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligaţiei principale.

În speţă la data încheierii antecontractului ce face obiectul rezoluţiunii, două dintre suprafeţele de teren ce fac obiect antecontractului din prezenta cauză, respectiv suprafaţa de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi suprafaţa de 6300 mp situată în T.10/1, P.16 erau înstrăinate către SC C SRL şi SC R SRL din anul 2008, iar suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4 a fost înstrăinată cu act notarial nr.394/24.03.2014 către SC R.

Fată de situaţia de fapt reţinută, raportat la prevederile legale invocate şi la clauzele stipulate în antecontract, instanţa apreciază că sunt întrunite condiţiile pentru a opera clauza penală cu privire la terenul în suprafaţa de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4, înstrăinat ulterior  încheierii antecontractului. Astfel, conform art. 3 alin. 3 din antecontract, promitenta vânzătoare s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul, să nu-l aducă ca aport, să nu transmită uzufructul şi să nu-l greveze cu sarcini în favoarea unor terţe persoane, obligaţii pe care trebuia să le respecte de la data asumării lor în viitor.

 Instanţa reţine că terenul fiind înstrăinat ulterior încheierii antecontractului, pârâtul nu şi-a respectat obligaţia asumată conform art. 3 alin. 3 din antecontract, fiind îndeplinite condiţiile pentru aplicarea clauzei penale stipulate de părţi la art. 4 din antecontract, pentru suprafaţa  de 30.000 mp situată în T. 10III, P.4.

Instanţa apreciază că nu sunt întrunite condiţiile pentru a opera clauza penală cu privire la celelalte două suprafeţe de 22.900 mp situată în T.45, P.21 şi 6300 mp situată în T.10/1, P.16, acestea nemaifiind în patrimoniul pârâtului la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare cu reclamantul

Este adevărat că pârâtul a declarat în cuprinsul antecontractului că deţine dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, însă această declaraţie nu echivalează cu asumarea  unei obligaţii pe care acesta nu a executat-o cu rea-credinţă ulterior.

Pe de altă parte, reclamantul, cu minime diligenţe, respectiv solicitarea unui extras de carte funciară de informare sau verificarea registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, ar fi putut să constate situaţia juridică a terenului. Acesta însă a avut o conduită nediligentă, neefectuând nicio verificare cu privire la situaţia terenului pe care a promis să-l cumpere.

Apreciind că acţiunea de faţă, formulată de reclamant este întemeiată în parte, urmează a fi admisă în parte, a dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant şi pârât şi autentificat prin încheierea nr. 1970/03.09.2013 a B.N.P.  B.M.P..

Va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.096 lei reprezentând preţul primit conform antecontractului pentru suprafaţa de  22.900 mp situată în tarlaua T45, P21 şi suprafaţa de 6.300 mp T10/1 P 16.

Va obliga pârâtul să plătească reclamantului suma de 22.800 lei reprezentând dublul preţului primit conform antecontractului pentru suprafaţa de 30.000 mp situată în tarlaua T10/3, P 4.

În ceea ce priveşte cererea de obligare a pârâtului la plata de despăgubiri instanţa o va admite în parte şi va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 50 lei reprezentând onorariu executor judecătoresc.

Astfel, în privinţa taxelor OCPI şi taxelor notariale, instanţa constată că, acestea nu pot fi impute pârâtului, deoarece actele procurate în baza plăţii taxelor au fost necesare reclamantului în dovedirea acţiunii.

În temeiul art.453 alin 2 C.p.c., pârâtul, aflându-se în culpă procesuală pasivă, urmează să fie obligat să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat şi 1334,8 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acţiunii.

Admite în parte acţiunea civilă având ca obiect „rezoluţiune contract  de vânzare – cumpărare şi pretenţii”, formulată de reclamantul M.M.

Dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant şi pârât şi autentificat prin încheierea nr. 1970/03.09.2013 a B.N.P.  B.M.P.,

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.096 lei reprezentând preţul primit conform antecontractului pentru suprafaţa de  22.900 mp situată în tarlaua T45, P21 şi suprafaţa de 6.300 mp T10/1 P 16.

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 22.800 lei reprezentând dublul preţului primit conform antecontractului pentru suprafaţa de 30.000 mp situată în tarlaua T10/3, P 4.

Admite în parte cererea de obligare a pârâtului la plata de despăgubiri şi obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 50 lei reprezentând onorariu executor judecătoresc.

Obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat şi 1334,8 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acţiunii.

Sursa: jurisprudenta.com

Constatări cu caracter personal aparţinând notarului public care nu pot fi combătute decât prin înscrierea în fals.

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 0 pe rolul Judecătoriei Bacău reclamantul C în contradictoriu cu pârâtul T solicitat ca prin hotărârea care se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ZZ la BNP LD.

În motivarea cererii reclamantul arată că a încheiat cu pârâtul contractul prin care s-a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bacău, contând în apartament cu 3 camere şi dependinţe, că au convenit ca preţul să fie de 40.000 euro, că la stăruinţa pârâtului a încheiat contractul la notar urmând ca preţul să fie achitat în termen de 6 luni de la data semnării contractului dar ca de expirare termenului nu a primit nicio sumă ba este chiar refuzat categoric şi ameninţat. Mai arată că sănătatea precară şi presiunile pârâtului l-au determinat sa încheie acest contract, fără a bănui ca va fi înşelat.

În drept reclamantul a invocat  prevederile art. 1549 din Noul cod civil.

În dovedirea cererii reclamantul a depus înscrisuri la dosar şi a  solicitat proba cu înscrisuri, martori şi interogatoriul pârâtului, probe admise de instanţă şi administrate.

În procedura regularizării cererii de chemare în judecată pârâtul a depus întâmpinare  prin care a solicitat respingerea acţiunii motivat de faptul ca daca s-ar  fi înţeles să plătească la o data ulterioară nimic nu i-ar fi împiedicat să prevadă acest aspect în contract in condiţiile în care plata nu s-ar fi făcut in totalitate, că reclamantul convieţuia cu mama lui (in prezent fiind căsătoriţi) şi-a exprimat intenţia de a vinde apartamentul după decesul tatălui său înainte de emiterea certificatului de moştenitor, că el şi soţia lui lucrau in străinătate, că au venit în ţară pentru încheierea tranzacţiei, că s-a înţeles cu reclamantul asupra vânzării şi a preţului dar ca acesta a dorit să fie ajutat financiar să facă documentaţia cadastrală, să întocmească certificatul de moştenitor şi să mai achite nişte datorii personale astfel că din preţul stabilit de 40.000 euro a achita suma de 15.000 euro pentru pregătirea actelor preliminare necesare încheierii actului şi apoi a achitat diferenţa de 25.000 euro, că după obţinerea certificatului de moştenitor au fost la notar unde au încheiat contractul şi unde reclamantul a declarat că a primit suma de 40.000 euro mai înainte de încheierea actului.

 În apărare pârâtul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, martori şi interogatoriu.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare în care arata ca mai mult a fost determinat de către pârât să vândă apartamentul, el fiind într-o stare accentuată de depresie , oboseală vizibilă iar afirmaţia pârâtului că i-ar fi dat banii nu este susţinută de nicio chitanţă, nu se ştie data când s-ar fi dat, şi că după încheierea contractul pârâtul i-a dat timp de 5 luni câte 400 lei, pe care le recunoaşte.

În cauză reclamantul a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru în valoare de 4695,44 lei.

Din probatoriul administrat în cauză instanţa reţine următoarele:La data de  ++ între reclamantul C, în calitate de vânzător, pe de o parte, şi  pârâtul T în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ZZ la BNP LD din Bacău.

Contractul are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bacău, str contând într-un apartament cu 3 camere şi dependinţe cu suprafaţa utilă de 76,11 mp în schimbul sumei de 40.000 euro.

Ţinând seama de momentul încheierii actului juridic în cauză, de dispoziţiile art.6 alin.2 din Noul Cod civil, instanţa are în vedere dispoziţiile legale incidente la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, respectiv Noul Cod civil.

Potrivit art. 230 lit. a din Legea nr. 71/2011pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil,  la data intrării în vigoare a Noului cod  civil se abrogă: a) Codicele civil (sau Codul civil din 1864), cu modificările şi completările ulterioare, cu excepţia dispoziţiilor art. 1169 – 1174 şi 1176 – 1206, care se abrogă la data intrării în vigoare a Legii nr. 134/2010.

În acelaşi timp instanţa reţine că prezenta acţiune a fost promovata la data de 2013 astfel că procedura aplicată  este guvernată de dispoziţiile Noului cod de procedură civilă dar cu menţiunea că sunt aplicabile dispoziţiile art.  26 din NCPC  „Legea aplicabilă mijloacelor de probă

(1) Legea care guvernează condiţiile de admisibilitate şi puterea doveditoare a probelor preconstituite şi a prezumţiilor legale este cea în vigoare la data producerii ori, după caz, a săvârşirii faptelor juridice care fac obiectul probaţiunii.

(2) Administrarea probelor se face potrivit legii în vigoare la data administrării lor.”

În aceste condiţii, probelor propuse sunt supuse în ceea ce priveşte condiţiile de admisibilitate şi puterea doveditoare a acestora prevederilor Vechiului cod civil (1864) iar  în ceea ce priveşte administrarea probelor sunt supuse dispoziţiilor Noului cod de procedură civilă.

De esenţa contractului de vânzare-cumpărare este transmiterea de către vânzător a dreptului de proprietate asupra unui bun cu obligarea corelativă a cumpărătorului de a plăti preţul convenit (art. 1650 NCC).

 Potrivit art. 1724 din Noul cod civil dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul  poate cere rezoluţiunea vânzării.

Reclamantul afirmă că nu a primit nici un preţ, contrara declaraţiei din contract iar pârâtul că, dimpotrivă, preţul s-a plătit anterior autentificării actului.

Prin răspunsul la întâmpinare reclamantul motivează ca ar fi semnat contractul de vânzare-cumpărare care cuprinde menţiunea referitoare la preţul achitat, la presiunea şi ameninţarea pârâtului însă instanţa reţine că prin aceasta reclamantul nu a solicitat constatarea nulităţii contractului, ci tot rezoluţiunea lui, aşa încât reţine ca unică cauză a cererii reclamantului desfiinţarea contractului prin rezoluţiune pentru neplata preţului.

 Este bine cunoscut că instanţa  se învesteşte cu cererea de chemare în judecată sub aspectul obiectului şi a situaţiei de fapt pe care reclamantul o susţine şi o descrie, la care, după caz, în lipsă, poate aplica temeiul de drept corespunzător.

 Cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă în susţinerea pretenţiilor şi apărărilor lor, conform art. 22 alin. 2 NCPC., judecătorul cauzei este în drept să le ceară acestora să prezinte explicaţii, oral sau scris, precum şi să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare, iar conform art. 22 alin. 5 şi 6 NCPC judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii.

Se constată sub acest aspect că , faţă de invocarea  motivelor de fapt şi de drept ale cererii şi răspunsul la întâmpinare, reclamantul nu a solicitat constatarea nulităţii contractului de vânzare, ci rezoluţiunea lui şi că reclamantul nu şi-a modificat cererea sa pe parcursul procesului în condiţii procedurale,  acest obiect fiind neechivoc exprimat, ca şi temeiul de drept al acţiunii: art. 1549 NCC., acţiune pe care reclamantul a semnat-o personal, iar ulterior învestirii instanţei acesta a fost asistat/reprezentat de avocat ales până la momentul rezilierii contractului de asistenţă juridică.

Actul autentic a cărui rezoluţiune a solicitat-o a fost încheiat la 2012, iar cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la 2013 , la o distanţă de peste un an, iar în susţinerea motivului de rezoluţiune, anume neplata  preţului de către cumpărător, reclamantul afirmă: „În urma unor discuţii şi negocieri, am convenit cu pârâtul ca preţul întregului imobil să fie in sumă de 40.000 euro. La stăruinţa acestuia, am încheiat contractul sus-menţionat la notar, urmând ca preţul să fie achitat în termen de 6 luni de la data semnării contractului”. Şi continuă: „Starea mea de sănătate precară, cât şi presiunile la care m-a supus pârâtul au determinat încheierea acestui contract, fără însă a bănui că acesta nu urmărea decât sa mă înşele şi să îmi ia casa, fără să plătească”.

 Conform art. 1173 Vechiu cod civil (aplicabil în cauză), actul autentic are deplină credinţă împotriva oricăror persoane despre dispoziţiile şi convenţiile ce constată, el se bucură de prezumţia de autenticitate care conduce la inversarea sarcinii probei, persoana care invocă înscrisul autentic neavând a face nicio dovadă, sarcina de a dovedi falsitatea înscrisului, şi aceasta numai prin procedura înscrierii în fals, revenind celui care-l contestă.

În categoria constatărilor cu caracter personal aparţinând notarului public care se bucură de cea mai deplină putere doveditoare, atât între părţile contractante cât şi faţă de terţi, dată fiind garanţia de certitudine de care beneficiază notarul public ca agent instrumentator în exercitarea funcţiei sale publice, şi care nu pot fi combătute decât prin înscrierea în fals, se includ: semnăturile părţilor şi ale altor persoane participante, semnătura agentului instrumentator, menţiunile cu privire la prezenţa părţilor, constatarea identităţii lor, data întocmirii înscrisului, locul întocmirii, declaraţiile părţilor că menţiunile pe care înscrisul le cuprinde corespund voinţei lor pe care o exprimă.

Raportat la contractul a cărui rezoluţiune se solicită, intră în categoria constatărilor notarului – ex propriis sensibus – tocmai împrejurarea cu privire la care reclamantul arata ca nu s-ar fi întâmplat , respectiv  că declaraţia sa cu privire la  modalitatea de plată nu exprimă voinţa sa.

Declaraţia reclamantului din cuprinsul actului cu privire la modalitatea plăţii preţului, respectiv a încasării acestuia,  intrând şi ea în categoria constatărilor notarului, în sensul că o atare declaraţie s-a făcut în faţa sa şi că exprimă voinţa reclamantului, se bucură de aceeaşi prezumţie de autenticitate. Conţinutul acesteia este următorul: „Preţul acestei vânzări, pe care eu, vânzătorul, l-am primit integral de la cumpărător, mai înainte de data încheierii şi autentificării prezentului contrcat, este de 40.000 (patruzecimii) euro, echivalent în lei la cursul BNR lei şi declar ca nu mai am niico pretenţie de la cumpărător.”

Întrucât această declaraţie a reclamantului priveşte chiar obiectul contractului de vânzare-cumpărare sub aspectul recunoaşterii executării de către cumpărător a obligaţiei lui principale: plata preţului, sinceritatea şi exactitatea ei face dovadă până la proba contrarie, având aceeaşi putere doveditoare cu a menţiunilor dintr-un înscris sub semnătură privată, conform art. 1174 Vechiul cod civil care dispune: ”Actul cel autentic sau cel sub semnătură privată are tot efectul între părţi despre drepturile şi obligaţiile ce constată, precum şi despre ceea ce este menţionat în act, peste obiectul principal al convenţiei, când menţionarea are un raport oarecare cu acest obiect”

 Acţiunea de faţă are ca obiect exclusiv rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul invocând în admiterea ei tocmai neexecutarea de către pârât a obligaţiei de plată a preţului,  afirmând prin răspunsul la întâmpinare că a încasat timp de 5 luni câte 400 lei, obligaţia de plată a preţului fiind circumscrisă obiectului contractului de vânzare-cumpărare.

 În ce priveşte realitatea sau sinceritatea declaraţiei de confirmare a executării obligaţiei de plată a preţului, menţiunea pe care o conţine actul autentic are valoarea unui înscris sub semnătură privată şi cum între părţile semnatare ale actului, înscrisul sub semnătură privată are la rândul său valoare de act autentic, semnătura nefiind contestată, conform art. 1176 C. civ., reclamantul căruia îi aparţine recunoaşterea, pe de o parte, nu ar putea opune cocontractantului lipsa lui de sinceritate, stabilirea adevărului bazându-se în primul rând pe buna-credinţă procesuală a părţilor.

Pe de altă parte, chiar dacă reclamantul ar putea produce dovezi în contra propriei sale recunoaşteri subscrise, dovada cu martori este inadmisibilă conform art. 1191 alin. (1) C. civ., deoarece valoarea creanţei preţului menţionată din actul juridic în speţă este peste limita de 250 lei, situaţie în care este inadmisibilă şi proba prin prezumţii care nu sunt stabilite prin lege, relative, conform art. 1203 C. civ.: prezumţiile nu sunt permise magistratului decât numai în cazurile când este permisă şi dovada prin martori, nefiind în situaţia de excepţie pe care textul o reglementează în raport de obiectul acţiunii: rezoluţiune iar nu anulare.

Oricum, fiind în situaţia unui înscris preconstituit şi semnat de către părţi, potrivit art. 1191 alin. (2) C. civ.„Nu se va primi niciodată o dovadă cu martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înainte, la timpul sau în urma confecţionării actului, chiar cu privire a o sumă sau valoare ce nu depăşeşte 250 lei.”

 În aceste condiţii, chiar daca instanţa a încuviinţat  proba cu martori şi a administrat-o, ea nu va ţine cont de relatările martorilor şi le va înlătura, dând astfel eficienţă  dispoziţiilor legale ale Vechiului cod civil aplicabil în speţa de faţă, după cum s-a analizat si s-a concluzionat anterior.

Faţă de cele expuse anterior şi în temeiul dispoziţiilor legale care au fost enunţate, instanţa va respinge acţiunea reclamantului ca nefondată.

În temeiul art. 19 alin, 1 din OUG nr. 51/2008, cheltuielile procesuale în cuantum de 4695,44 lei avansate de către stat ca urmare a admiterii cererii reclamantului de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru,  rămân în sarcina statului.

Sursa: jurisprudenta.com


Comentarii

Contractul de vanzare-cumparare — Un comentariu

  1. Buna ziua,
    Intr-un contract de vanzare-cumparare vanzatorul nu are documetatia cadastrala in original si nicio copie legalizata a acesteia.
    1. Doresc sa-mi spuneti ce riscuri imi asum ca si cumparator daca vanzatorul nu are originalele la documentatia cadastrala.
    De asemenea terenul este o mostenire, iar terenul este dobandit cu titlu de bun propriu prin iesire din indiviziune in baza unei Sentinte Civile din 30.04.2013.
    2. Doresc sa-mi spuneti ce riscuri imi asum ca si cumparator daca vanzatorul fiind casatorit nu vine la notariat cu sotul sa semneze.
    Va multumesc !

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *

Pentru blocarea spamurilor completati datele de mai jos. Multumim ! *

Poți folosi aceste etichete și atribute HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>