Promisiunea de vanzare

Promisiunea de vanzare 

Promisiunea (antecontractul de vanzare cumparare) poate avea forma unei promisiuni unilaterale sau a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

Promisiunea de vânzare (unilaterala) este contractul prin care promitentul proprietar se obligă faţă de o altă persoană să îi vândă în viitor un anumit bun, acesta din urma rezervandu-si dreptul de asi exprima, în cadrul unui termen, consimţământul de a cumpăra bunul în cauză. Contractul poate fi transformat într-unul sinalagmatic prin obligarea beneficiarului promisiunii la plata unei sume de bani în contul dreptului său de opţiune.

Promisiunea bilaterală de vânzare este contractul  în care ambele părţi se obligă să încheie în viitor, în condiţiile stabilite de comun acord, contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare.  In acest caz ambele părţi pot cere încheierea contractului.

 Promisiunea de vânzare da nastere numai la naşterea unui drept de creanţă şi a unei obligaţii corelative pentru ambele părţi, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis.

Astfel, dacă promitentul vânzător vinde bunul unui terţ, incalcandu-si astfel obligaţiile contractuale, promitentul cumpărător are doar un drept la daune-interese. Însă, potrivit art. 5 alin. 2 al Titlului X (Circulaţia juridică a terenurilor) din Legea nr. 247/2005, atunci când bunul se află încă în patrimoniul promitentului vânzător, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă pentru a pronunţa o hotărâre care să tina loc de contract de vanzare-cumparare, cu exceptia cazului in care părţile au prevăzut în precontract o clauză de dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părţi.

Această clauză trebuie formulată în sensul că poate produce efecte fără intervenţia instanţei acesta putand fi rezolvit fără ca judecătorul să mai poată pronunţa o hotărâre care să substituie contractul. Dintre cele doua forme de antecontract de vanzare-cumparare, promisiunea bilaterală este forma  cea mai des întâlnită în practică.

Taxele notariale datorate pentru autentificarea promisiunii de vanzare se calculeaza la valoarea sumei achitata cu titlu de avans la incheierea acestuia.

Onorariu notar

♦   0,25%, dar nu mai putin de 150lei, plus 24% TVA aferent *

♦   150lei plus TVA (daca partile nu convin achitarea vreunei sume cu titlu de avans)

    * (daca notarul nu este platitor de TVA se va achita doar suma reprezentand 0,25% din valoarea avansului)

Taxa de publicitate imobiliara (notare in Cartea Funciara, daca imobilul este intabulat iar partile doresc notarea promisiunii)

♦   60lei

notar-expert.ro-Google pagerank and WorthCheck google pagerank for notar-expert.ro

Comentarii

Promisiunea de vanzare — 20 comentarii

  1. Buna ziua,

    In cazul unui apartament donat de parinti unuia dintre copii dar in situatia in care unul dintre parinti are drept viager de a locui in locuinta la nevoie, se poate instraina apartamentul. Trebuie acordul acestuia pentru instrainare sau drpetul sau viager de sedere se prelungeste la noua locuinta achizitionata?

    • Stimata dna Magdalena

      Raspunsul difera in functie de clauzele stabilite in contractul de donatie.

      Daca donatia a fost conditionata de constituirea dreptului de uzufruct viager in favoarea unuia dintre parinti (altfel spus, daca parintii au donat apartamentul copilului cu conditia ca acesta sa il lase pe parinte sa locuiasca in apartament pana la deces) apartamentul nu se poate instraina fara acordul ambilor parinti (nu doar al parintelui care are uzufructul).

      In cazul in care donatia s-a facut de ambii parinti catre copil iar, dupa ce a devenit proprietar, copilul a creat uzufructul viager pentru parintele sau (chiar daca acest lucru s-a realizat prin chiar actul de donatie, nu neaparat printrun act separat) si, daca in contractul de donatie nu s-a stabilit ca instrainarea se poate face si fara acordul parintelui caruia i s-a creat uzufructul, apartamentul se poate instraina, insa doar cu acordul parintelui-titular al dreptului de uzufruct viager.

      Cu stima, State

  2. Buna ziua. As avea rugamintea sa ma ajutati si pe mine cu cateva informatii. Dorim sa facem o Promisiune de vanzare- cumparare, noi fiind vanzatorii. Cumparatorii doresc sa achite suma in rate in termen de 6 luni astfel: Avans+ restul rate egale. Daca nu platesc decat o parte din bani si restul nu achita trebuie sa-i restitui banii achitati pana atunci? Pot radia dupa cele 6 luni doar la notar acest precontract sau trebuie sa ma adresez instantei judecatoresti? Va multumesc foarte mult.

  3. Buna ziua,

    As dori sa stiu in ce conditii se anuleaza un antecontract si se restituie avansul? Sunt vanzatorul unui imobil si am incheiat antecontract cu avansul minim de 5% impus de banca (credit prin Prima Casa). La 2 saptamani de la incheierea antecontractului, cumparatorul imi spune ca banca nu vrea sa garanteze pentru imobil, dupa care acesta se duce la banca si ridica toate actele depuse la dosarul de credit, refuzand accesarea creditului la o alta banca.
    Sunt obligata sa restitui avansul? Se considera razgandire din partea promitentului cumparator?
    Multumesc anticipat.

  4. E valabila promisiunea de vanzare cumparare cand actul s-a facut de fostul sot ce detinea o procura din 2004 pentru obiective precise , procura data ca sot si sotie pentru a vinde in folosul ambilor? In 2009 am divortat si facut partaj imobiliar ,unul din imobile revenindu-mi mie , acesta fiind construit in 2006. In aprilie 2014 fostul sot s-a folosit de procura din 2004 si a incheiat contract de promisiune vanzare ,cu valoare declarata , insusindu-si si banii , eu afland acest lucru pe 28 mai 2014 de la CF .
    Cum pot ataca acest lucru deoarece a facut un abuz ?

  5. Buna ziua, este posibil in cazul care ai cumparat un imobil si in decurs de citeva luni sa il revinzi.Daca taxele sint aceleasi sau daca exista alte impedimente. Va multumesc.

    • Stimata dna Julia
      Daca asupra imobilului dobandit nu exista sarcini, interdictii, etc considerate de lege impedimente la vanzare, puteti sa-l instrainati, insa costurile de vanzare nu sunt, neaparat, aceleasi, cel putin in privinta impozitului pe transferul de proprietate (ex, daca la cumparare impozitul a fost 2% acum, sigur va fi 3%, taxa ce va fi in sarcina dvs in calitate de vanzatoare).
      Cu stima, State

  6. Buna ziua, este posibil in cazul care ai cumparat un imobil si in decurs de citeva luni sa il revinzi.Daca taxele sint aceleasi sau dzca exixta alte impedimente. Va multumesc.

  7. As dori s a ştiu se mai poate ataca an instanta o succesiune si revenirea la drepturile anterioare taxei de succesiune

  8. buna ziua spunetimi va rog cum sa procedez, sotia mea a ramas cu un apartament in urma decesului ambilor parintii,este singurul copil si am dori sa ne facem actele pe el si nu stim cum sa procedam, apartamentul este pe numele socrului si as vrea sal trec pe sotie ,cum sa procedam

    • Stimate dle Ichim
      Pentru ca apartamentul sa fie trecut pe numele sotiei dvs, aceasta trebuie sa se adreseze unui birou notarial din zona ultimului domiciliu al parintilor sai pentru a dezbate succesiunile de pe urma acestora.
      Dupa obtinerea certificatului de mostenitor va trebui sa depuna acest act la administratia financiara a localitatii unde se afla apartamentul pentru a deschide rolul fiscal pe numele sau. Termenul in care trebuie sa faca acest lucru este de 30 zile calculat de la data obtinerii certificatului.
      Cu stima, State

  9. buna ziua, mama mea a vandut casa parintilor ei adica a bunicilor cu contract de vanzare cumparare scris de mana fara prea multe date personale si ale locului, martori fiind vanzatorii si cumparatorii. eu vreau casa bunicilor inapoi, doar pentru zona. este valabil sau nu contractul?
    se poate ataca in instanta de catre cumparatori? multumesc frumos

    • Stimate dle Nitu
      Neavand suficiente date nu va pot oferi un rasuns. Va sugerez, insa, sa va adresati unui avocat caruia sa ii aratati si documentul la care faceti referire.
      Cu stima, notar State

  10. Buna ziua,
    ref. Antecontract vanzare cumparare teren agricol
    Sunt promitent cumparator pentru un teren agricol.
    Pentru moment nu reusesc sa obtin cadastru deoarece nu este realizat parcelarul tarlalei respective.
    Cum precedez, ce variante am, in cazul in care promitentul vanzator decedeaza(fapt pe care sincer nu i-l doresc)?
    Va multumesc,
    Cu respect,
    Cristian Urse

    • Stimate dle Urse

      Deoarece nu cunosc termenii in care s-a incheiat promisiunea de vanzare, raspunsul meu va fi unul general valabil pentru orice antecontract si am sa incep cu ultima dvs. intrebare.
      In cazul decesului unei persoane mostenitorii acesteia vor prelua nu doar drepturile si bunurile existente in patrimoniului defunctului ci si obligatiile asumate de acesta in timpul vietii fata de terti. Prin urmare, in cazul decesului promitentului vanzator, mostenitorii sai vor fi tinuti de obligatia asumata de autorul lor prin antecontractul de vanzare, dvs. urmand sa incheiati contractul cu acestia.
      In ceea ce priveste antecontractul pe care l-ati incheiat, nu stiu daca acesta a fost depus spre notare la Cartea Funciara, aspect important deoarece scopul notarii in CF este acela al opozabilitatii tranzactiei incheiate fata de terti, in categoria tertilor fiind inclusi, in cazul decesului promitentului-vanzator, si mostenitorii sai. Cu alte cuvinte, in cazul decesului, mostenitorii promitentului-vanzator nu ar putea, de exemplu, sa vanda terenul, invocand ca nu au stiut de tranzactia incheiata de autorul lor cu dvs.
      Din acest motiv, amintesc cateva din dispozitiile noului cod civil referitoare la notarea antecontractelor in CF:
      – notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. (n.s., in cazul dvs. era indicat a se stabili unui termen cat mai lung pentru semnarea contractului sau puteti sa prelungiti acest termen printrun act aditional)
      – promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui. (n.s., ati putea lua legatura cu un avocat pentru a vedea daca puteti apela la aceasta cale, cea a actiunii in instanta pentru pronuntarea unei hatarari care sa tina loc de contract deblocand, astfel, problema cadastrului)
      -radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni mentionat mai sus, n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii.
      Cu stima,
      Notar State

  11. Buna ziua. Am un dosar pentru creditul Prima Casa. Am facut un antecontract la notar, care s-a trecut si in CF. Problema e ca notarul a gresit numarul de pe antecontract si nu corespunde cu cel din CF. Am mers la notar si a corectat numarul pe antecontract, cu stampila si semnatura peste corectura. Exista posibilitatea ca cei de la Fond sa respinga dosarul din cauza asta? Va multumesc.

    • Stimate dle Dan
      Potrivit legii activitatii notariale, in cazul unor erori materiale strecurate in actele notariale (cum este si cazul dvs.), la cerere sau din oficiu, notarul va intocmi o incheiere de indreptare a erorii, facand mentiune despre acest lucru pe toate exemplarele actului rectificat.
      In cazul actelor inscrise in Cartea Funciara, un exemplar al incheierii de rectificare se transmite de catre biroul notarial, pentru notare, la Cartea Funciara respectiva.
      In cazul prezentat de dvs., daca notarul nu a facut incheiere de indreptare a erorii, avand in vedere ca antecontractul este inscris in CF, trebuia sa depuna diligentele necesare pentru a comunica si Cartii Funciare despre rectificare sau, cel putin, sa va indrume sa depuneti chiar dvs. un exemplar al actului rectificat.
      In cazul in care s-a facut acest lucru, iar Cartea Funciara este in posesia actului doveditor al rectificarii (in oricare din modalitatile prezentate mai sus) nu aveti de ce sa va ingrijorati, neexistand riscul ca, cei de la Fond, sa va respinga dosarul pentru acest motiv.
      Va urez succes in obtinerea creditului!

  12. Buna ziua!
    va rog sa-mi spuneti va rog daca in noul Cod Civil,referitor la antecontractul de vanzare imobiliara cu plata in rate,in acest caz a unui teren, se mai poate insera pactul comisoriu de gradul IV?,si daca cumparatorul poate construi pe acel teren fara acordul vanzatorului,chiar daca acesta a inserat in antecontract ca va intra in posesie doar la platirea integrala a pretului?
    Va multumesc!
    Cu deosebit respect,
    Simona.

    • Stimata dna Simona
      La prima intrebare, raspunsul este afirmativ, se poate insera pactul comisoriu.
      La ce-a de-a doua intrebare, insa, raspunsul este negativ.
      Fiind vorba de un antecontract, prin incheierea acestuia nu se transfera dreptul de proprietate la promitentul cumparator, acesta ne-devenind proprietar al terenului astfel ca el nu va putea obtine autorizatie de construire pe terenul respectiv iar daca va edifica vreo constructie, fara autorizatie si fara acordul proprietarului, acesta va putea fi obligat la demolarea constructiei si la plata de despagubiri catre proprietarul terenului.
      Exista situatii in care s-ar putea realiza acest lucru, dar pentru aceasta ar trebui indeplinite anumite conditii precum existenta unei autorizatii emisa pe numele proprietarului, clauza in antecontract de „cesionare a autorizatiei”, acordul Primariei prin departamenul special privind disciplina in constructii, etc dar, in mod obligatoriu, acordul proprietarului terenului, in niciun caz, in lipsa acordului sau!