Procura (mandatul)

Procura sau mandatul notarial

Procura (mandatul)


 <img src="s02-150x1501.jpg" alt="procura sau mandatul notarial">Procura sau mandatul notarial potrivit noului Cod civil

Procura notariala, cunoscuta si cu denumirea de mandat, este un act ce poate fi încheiat în formă scrisă, autentică ori sub semnătură privată, sau verbală. Acceptarea mandatului poate rezulta și din executarea sa de către mandatar (art. 2.013 C. civ).

Procura data pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancțiunea aplicabilă actului însuși. Prevederea nu se aplică atunci când forma este necesară doar pentru opozabilitatea actului față de terți, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Dacă părțile nu au prevăzut un termen, contractul….(download      Procura_mandatul in noul Cod civil  )

Actele necesare pentru autentificarea unei procuri

Principalele acte necesare pentru autentificarea unei procuri:

-actul de identitate al mandantului (vânzător sau cumpărător);

-copie de pe actul de identitate al persoanei împuternicite să vândă/cumpere imobilul (mandatar);

-actul de proprietate al imobilului, în original (pentru procura de vânzare);

-cadastrul și încheierea de intabulare (pentru procura de vânzare);

-dacă există, antecontractul de vânzare-cumpărare.

In cazul procurii de vânzare, dacă imobilul este bun comun, dobândit în timpul căsătoriei, ambii soți trebuie să dea procură. De asemenea, in cazul a doi sau mai multi cumpărători care nu se pot prezenta la semnarea contractului pot încheia, fie o singură procură dacă se prezintă împreună la notariat in vederea încheierii acesteia, fie separat, dacă un soț sau alt vânzător sau cumpărător se află în țară și altul în străinătate, procura va putea fi făcută și separat urmând ca vânzătorul/cumpărătorul aflat în țară sa dea procura la un notar din România, iar celălalt, / ceilalți la ambasadă / consulat;

Nu este necesară prezența mandatarului la notariat;

Persoana împuternicită pentru vânzare poate fi și cumpărătorul, însă, în acest caz, este obligatorie menționarea în cuprinsul procurii a prețului de vânzare al imobilului.

Taxele notariale pentru autentificarea unei procuri

Principalele taxe notariale sunt:

onorariul notarului – 70lei, plus 19% TVA – pentru procurile de înstrăinare sau dobândire de bunuri mobile sau imobile; pentru reprezentare la succesiune, cu sau fără încheierea unui act de partaj succesoral, pentru reprezentare la încheierea unui act de partaj  ( daca notarul este neplătitor  de TVA onorariul este de 70lei)

taxa de înscriere in registrul special – 20lei (TVA inclus)

Procură pentru vânzarea unui imobil (apartament, teren, teren si construcții, teren arabil sau agricol)

S-a solicitat autentificarea prezentului înscris

 - DUPLICAT -

PROCURĂ SPECIALĂ

Subsemnata_, cetățean român, cu domiciliul în_, având CNP_, identificată prin carte de identitate seria_ nr._ eliberată de_, necăsătorită, împuternicesc prin prezenta pe_, cetățean român, cu domiciliul în_, având CNP_, posesor al cărții de identitate de identitate seria_ nr._ eliberată de_, să vândă, în numele meu și pentru mine, in condițiile si la prețul ce le va considera de cuviință, imobilul meu (imobilele) (apartament/teren liber de construcții/teren cu construcții/teren arabil / teren agricol ) situat in __.

În acest scop, mandatarul meu va face toate declarațiile si cererile necesare, va prezenta înscrisurile doveditoare a dreptului meu de proprietate necesare încheierii contractului de cumpărare, va îndeplini toate formalitățile la Biroul Notarului Public, Administrația Financiară, Primărie, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, organele financiare competente, în fața oricăror persoane fizice sau juridice, precum și a oricăror altor organe competente pentru obținerea documentației necesare perfectării promisiunilor/antecontractelor de vânzare-cumpărare, a contractului/lor de vânzare-cumpărare, va achita toate sumele de bani necesare cu titlu de impozite și taxe de orice fel, va stabili clauzele contractuale, va negocia avansul/prețul de înstrăinare a imobilului, va incasa avansul/diferența/prețul imobilului în numerar sau in  oricare alta modalitate aleasă de acesta, inclusiv (sau, mai puțin) prin credite ipotecare sau imobiliare acordate cumpărătorului de instituțiile bancare, va semna în numele meu și pentru mine promisiunile /antecontractele de vânzare cumpărare, contractul/ele de vânzare cumpărare în formă autentică, va consimți la radierea din cartea Funciara a dreptului meu de proprietate si intabularea cumpărătorului asupra imobilului înstrăinat, va depune, va obține, semna și ridica orice acte/documente (inclusiv documente de plată si încasare/ viramente bancare), semnând în numele meu și pentru mine oriunde va fi necesar, semnătura sa fiindu-mi opozabilă.

Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, mandatarul meu se va asigura ca sunt îndeplinite obligațiile de verificare, de către cumpărător, a situației de fapt în care se află imobilul la momentul înstrăinării , va îndeplini toate operațiunile necesare ștergerii imobilului înstrăinat din evidentele instituțiilor funciare si fiscale competente existente pe numele meu.

Subsemnata_, declar pe proprie răspundere că nu sunt căsătorită.

Eu,_, mă declar în mod expres de acord cu radierea din cartea Funciara a dreptului meu de proprietate asupra imobilul înstrăinat prin prezenta procură si intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului asupra acestuia.

În cazul revocării prezentei procuri, eu, mandata, mă oblig să anunț în scris, toate organele și instituțiile interesate, asumându-mi întreaga responsabilitate în cazul în care voi omite acest lucru.

Mandatarul meu este răspunzător pentru actele și faptele îndeplinite prin prezentul mandat, conform art. 2009 Cod Civil și art. 2019 Cod Civil. *

Mandatarul meu va îndeplini prezentul mandat în limitele prevăzute în prezenta procură, conform art. 2017 Cod Civil.**

Mandatul este gratuit, conform art. 2010 alin. 1 Cod Civil5, netransmisibil și valabil până la îndeplinire, dar nu mai mult de 3 (trei) ani. ***

Eu,_, declar că am citit și verificat întreg conținutul prezentului act, care exprimă voința mea, că cele arătate mai sus sunt în conformitate cu realitatea, toate datele sunt corecte, asumându-mi toată răspunderea în caz contrar și solicit redactarea și autentificarea prezentului act în aceste condiții.

Tehnoredactat și autentificat de Notar Public__, într-un singur exemplar original, care rămâne în arhiva biroului notarial și 2 (două) duplicate, din care unul va rămâne în arhiva biroului notarial și 1 (un) exemplar a fost eliberat părții.

MANDANTĂ,

(semnătură)

Note:

* art. 2009 Cod Civil –” Mandatul este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părți, numită mandant.” art. 20193 Cod Civil – (1) Orice mandatar este ținut să dea socoteală despre gestiunea sa și să remită mandantului tot ceea ce a primit în temeiul împuternicirii sale, chiar dacă ceea ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului; (2) În perioada în care bunurile primite cu ocazia executării mandatului de la mandant ori în numele lui se află în deținerea mandatarului, acesta este obligat să le conserve.

** art. 2017 Cod Civil(1) Mandatarul nu poate să depășească limitele stabilite prin mandat; (2) Cu toate acestea, el se poate abate de la instrucțiunile primite, dacă îi este imposibil să îl înștiințeze în prealabil pe mandant și se poate prezuma că acesta ar fi aprobat abaterea dacă ar fi cunoscut împrejurările ce o justifică. În acest caz, mandatarul este obligat să îl înștiințeze de îndată pe mandant cu privire la schimbările aduse executării mandatului.

*** poate fi trecut orice termen pe care îl dorește mandantul. In cazul in care nu se stabilește un termen mandatul încetează la împlinirea a 3 (trei) ani de la data autentificării.

Procură pentru cumpararea unui imobil (apartament, teren, teren si construcții, teren arabil sau agricol)

S-a solicitat autentificarea prezentului înscris

 - DUPLICAT -

PROCURĂ SPECIALĂ

Subsemnata_, cetățean român, cu domiciliul în_, având CNP_, identificată prin carte de identitate seria_ nr._ eliberată de_, ne/căsătorită, împuternicesc prin prezenta pe_, cetățean român, cu domiciliul în_, având CNP_, posesor al cărții de identitate de identitate seria_ nr._ eliberată de_, să cumpere, în numele meu și pentru mine, in condițiile si la prețul ce le va considera de cuviință, orice imobil (apartament/teren liber de construcții/teren cu construcții/teren arabil / teren agricol ) situat pe raza comunei/orașului/oriunde pe teritoriul României.

În acest scop, mandatarul meu va face toate declarațiile si cererile necesare, va prezenta înscrisurile solicitate in vederea încheierii contractului de cumpărare, va îndeplini toate formalitățile la Biroul Notarului Public, Administrația Financiară, Primărie, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent, organele financiare competente, în fața oricăror persoane fizice sau juridice, precum și orice alte organe competente pentru obținerea documentației necesare perfectării promisiunilor/antecontractelor de vânzare-cumpărare, a contractului/lor de vânzare-cumpărare, va stabili clauzele contractuale, va negocia avansul/prețul de cumpărare a imobilului, va achita avansul/diferența/prețul imobilului în numerar sau in  oricare alta modalitate aleasă de acesta, inclusiv (sau, mai puțin) din credite ipotecare sau imobiliare angajate de subsemnata pe bază de contracte de credit bancare, precum și toate sumele de bani necesare impozitelor și taxelor de orice fel, va semna în numele meu și pentru mine promisiunile/antecontractele de vânzare cumpărare, contractul/ele de vânzare cumpărare în formă autentică, va consimți la intabularea dreptului meu de proprietate asupra imobilului cumpărat sub regimul comunității legale de bunuri *, va înscrie imobilul în rolul fiscal,  va achita toate impozitele și taxele de orice fel pentru imobilul cumpărat, va depune, va obține, semna și ridica orice acte/documente (inclusiv documente de plată), precum si încheierea de intabulare, semnând în numele meu și pentru mine oriunde va fi necesar, semnătura sa fiindu-mi opozabilă.

Înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, mandatarul meu va îndeplini obligațiile de verificare a situației de fapt în care se află imobilul, iar după semnarea contractului va prelua bunul dobândit și va îndeplini toate operațiunile necesare înscrierii imobilului in evidentele instituțiilor funciare si fiscale competente.

Subsemnata_, declar pe proprie răspundere că sunt căsătorită cu_, C.N.P._, conform certificatului de căsătorie seria_ nr._, emis de_, sub regimul matrimonial al comunității legale de bunuri și nu am încheiat până în prezent nicio convenție matrimonială, vreun act de lichidare sau vreun act de modificare al acestui regim matrimonial, mi s-au adus la cunoștință prevederile art. 339 Cod Civil1 și înțeleg să dobândesc dreptul de proprietate asupra apartamentului sus menționat, ca bun comun. **

Eu,_, mă declar în mod expres de acord cu intabularea în Cartea Funciară a dreptului meu de proprietate asupra imobilelor ce vor fi cumpărate prin prezenta procură.

În cazul revocării prezentei procuri, eu, mandata, mă oblig să anunț în scris, toate organele și instituțiile interesate, asumându-mi întreaga responsabilitate în cazul în care voi omite acest lucru.

Mandatarul meu este răspunzător pentru actele și faptele îndeplinite prin prezentul mandat, conform art. 2009 Cod Civil și art. 2019 Cod Civil. ***

Mandatarul meu va îndeplini prezentul mandat în limitele prevăzute în prezenta procură, conform art. 2017 Cod Civil.****

Mandatul este gratuit, conform art. 2010 alin. 1 Cod Civil5, netransmisibil și valabil până la îndeplinire, dar nu mai mult de 3 (trei) ani. *****

Eu,_, declar că am citit și verificat întreg conținutul prezentului act, care exprimă voința mea, că cele arătate mai sus sunt în conformitate cu realitatea, toate datele sunt corecte, asumându-mi toată răspunderea în caz contrar și solicit redactarea și autentificarea prezentului act în aceste condiții.

Tehnoredactat și autentificat de Notar Public__, într-un singur exemplar original, care rămâne în arhiva biroului notarial și 2 (două) duplicate, din care unul va rămâne în arhiva biroului notarial și 1 (un) exemplar a fost eliberat părții.

MANDANTĂ,

(semnătură)

 

Note:

* in cazul cumpărătorului căsătorit

** in cazul cumpărătorului căsătorit

*** art. 2009 Cod Civil –” Mandatul este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părți, numită mandant.” art. 20193 Cod Civil – (1) Orice mandatar este ținut să dea socoteală despre gestiunea sa și să remită mandantului tot ceea ce a primit în temeiul împuternicirii sale, chiar dacă ceea ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului; (2) În perioada în care bunurile primite cu ocazia executării mandatului de la mandant ori în numele lui se află în deținerea mandatarului, acesta este obligat să le conserve.

**** art. 2017 Cod Civil(1) Mandatarul nu poate să depășească limitele stabilite prin mandat; (2) Cu toate acestea, el se poate abate de la instrucțiunile primite, dacă îi este imposibil să îl înștiințeze în prealabil pe mandant și se poate prezuma că acesta ar fi aprobat abaterea dacă ar fi cunoscut împrejurările ce o justifică. În acest caz, mandatarul este obligat să îl înștiințeze de îndată pe mandant cu privire la schimbările aduse executării mandatului.

***** poate fi trecut orice termen pe care îl dorește mandantul. In cazul in care nu se stabilește un termen mandatul încetează la împlinirea a 3 (trei) ani de la data autentificării.

Alte procuri

Alte procuri

→ Vânzare imobil (apartament, teren, teren si construcții, teren arabil sau agricol)

→ Cumpărare imobil (apartament, teren, teren si construcții, teren arabil sau agricol)

→ Administrare imobil

→ Administrare societate

→ Ridicare pensie

→ Ridicare pașaport

→ Eliberare pașaport minor

→ Ridicare cazier judiciar

→ Ieșire din țară minor

→ Dezbatere succesiune

→ Divorț în instanță

→ Divorț notarial

→ Judiciară

→ Operațiuni bancare

→ Semnătură electronică

→ Registrul Comerțului

→ Folosire autoturism

→ Înmatriculare auto

Intrebari frecvente

Cateva dintre cele mai frecvente întrebări întâlnite referitoare la procura…

Cum știu dacă procura data de vânzător este valabila la data când semnez contractul de cumpărare a unui imobil

Cel ce dorește sa revoce o procura este obligat sa facă o declarație notariala de revocare, declarație pe care notarul o înregistrează în timp real, intrun registru electronic special.

Pentru a se putea autentifica un contract de vânzare în baza unei procuri data de oricare dintre părți notarul, chiar dacă este altul decât cel ce a autentificat declarația de revocare, are obligația de a verifica registrul electronic special și, dacă va constata că a fost înregistrată o  declarație de revocare a procurii va aduce la cunoștința părților aceasta împrejurare suspendând orice procedură de autentificare a contractului pană la clarificarea situației.

Cat timp este valabila o procura?

Conform noul Cod civil intrat în vigoare la 01 octombrie 2011, dacă mandantul (persoana care da procura) nu stabilește un termen pentru îndeplinirea mandatului, acesta (mandatul) își încetează valabilitatea la împlinirea unui termen de 3 (trei) ani de la data autentificării procurii.

Poate fi autentificata procura scrisa și semnata de parte, transmisa notarului prin posta sau email ?

O condiție esențială în realizarea procedurii de autentificare a actelor de către notar este luarea consimțământului persoanei care solicita autentificarea dat fie personal, ceea ce necesita prezenta sa în fata notarului, fie prin mandatar cu procura speciala.

Un sot poate fi reprezentat la notar in procedura de divort?

In situația în care unul din soți nu se poate prezenta personal la notar pentru depunerea cererii de divorț, acesta va putea fi reprezentat de un mandatar cu procura întocmită în forma autentica.

Reprezentarea soților prin procura nu este, însă, posibila la termenul fixat pentru eliberarea certificatului de divorț, termen la care părțile trebuie sa fie prezente personal, sub sancțiunea respingerii cererii de divorț.

Practica judiciara

Practica judiciara. Constatare nulitate absolută procură acordată în faţa notarului public. Judecătoria IAŞI. Sentinţa civila nr. 6867 din data de 09.10.2015

Constatare nulitate absolută procură acordată în faţa notarului public

Prin cererea de chemare în judecată, formulată la data de 19.06.2014, reclamanta DIACONU SILVIA VASILICA, în contradictoriu cu pârâții PM, IEG, IM, BNP Mși Societatea Profesional Notarială M și A, a solicitat instanței constatarea nulității absolute a două înscrisuri notariale , respectiv procură specială autentificată sub numărul …./8.04.2014 și contract de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 689/15.04.2014.

În motivarea în fapt a cererii, s-a arătat că reclamanta este proprietara unui teren în suprafață de 1022 mp, situat în Iași, comuna C, intravilan, dobândit prin cumpărare, prin actul autentic …./2007. Susține reclamanta că, fără știrea sa, numitul PM a întocmit în fals procura autentică nr. …./2014, pentru a putea înstrăina terenul. Reclamanta nu a semnat procura și nu a fost prezentă în fața notarului, iar aceasta a fost utilizată în conivență cu pârâții Iosub în vederea finalizării tranzacției. Mai susține reclamanta că, în anul 2011 a ridicat pe teren o casă, fără a deține autorizație de construcție, locuind cu PM, concubinul său; la data de 9.01.2014, ca urmare a actelor de violență la care ar fi fost supusă, reclamanta a decis să se mute , părăsind locuința fără acte și alte bunuri personale. La data de 4 mai 2014, a fost sunată de PM care ar fi anunțat-o că a procedat la vânzarea imobilului. Solicită astfel reclamanta constatarea lipsei totale a consimțământului și a nulității absolute a celor două acte. În drept, au fost invocate prevederile art. 1204, 1235 și urm, 1246 C.civ și 271 NCPC. Sub aspect probatoriu, s-a solicitat încuviințarea probei cu interogatoriul pârâților, înscrisuri, martori, expertiză grafologică.

Au fost anexate cererii următoarele înscrisuri: împuternicire avocațială, cerere de acordare a ajutorului public judiciar, acte doveditoare ale veniturilor, copie carte de identitate reclamantă, copie procură specială și contract de vânzare cumpărare , încheiere nr. 45362 OCPI, extras carte funciară pentru informare, plângere înaintată Camerei Notarilor Publici.

Instanța a fixat termen pentru soluționarea cererii de acordare a ajutorului public judiciar , emițând din oficiu adrese instituțiilor competente, în vederea verificării informațiilor furnizate de reclamantă. Prin încheierea din data de 17 iulie 2014, instanța a admis în totalitate cererea de acordare a ajutorului public judiciar. Cererea de chemare în judecată a fost comunicată la aceeași dată către pârâți.

La data de 1 august 2014, Biroul Notarial a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive , iar pe fondul cauzei, a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii. S-a arătat că în ceea ce privește încheierea actelor, procedura a fost urmată întocmai , iar reclamanta a fost prezentă la data încheierii actului, citindu-l și semnându-l în fața notarului. Mai mult, deși reclamanta susține că și-a pierdut actul de identitate, nu a efectuat nici un demers pentru a-l declara pierdut în termen de 48 ore, la cea mai apropriată secție de poliție. A fost anexată întâmpinării împuternicire avocațială.

La data de 19 august 2014, pârâtul IEG a depus la rândul său întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În motivare, s-a arătat că după câteva întâlniri cu agenții imobiliari a fost contactat de PM, mandatat din informațiile pe care le avea la momentul respectiv pârâtul, de soția acestuia- Diaconu Silvia, să vândă terenul de 1022 mp. Explicațiile primite în legătură cu procura lăsată de reclamantă, care ar fi plecat în Italia, păreau logice, iar în contextul încheierii acestora în formă autentică, pârâtul nu a identificat nici un fel de impedimente în încheierea actului de vânzare cumpărare. Pârâtul susține că i s-a pus la dispoziție întreaga documentație privind avizele urbanistice și autorizațiile de construcție și că la o parte din discuțiile purtate au asistat doi martori CL și ARS. Pârâtul subliniază de asemenea că nu a fost informat de această problemă , până la data primei citații. În drept, a invocat prevederile art. 205 și 258 NCPC.

Sub aspect probatoriu, s-a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, martori și interogatoriul reclamantei.

Întâmpinarea pârâtului a fost însoțită de împuternicire avocațială, aviz scoatere din circuitul agricol teren 35/2008, decizia aferentă 57/2008 a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, descriere lucrare topo, plan de mișcare parcelară, plan de amplasament teren, certificat de urbanism.

În cadrul ședinței publice din data de 3 decembrie 2014, instanța a procedat la unirea cu fondul a excepției lipsei calității procesuale pasive a Biroului Notarial, a încuviințat proba cu înscrisurile deja depuse la dosarul cauzei, interogatoriul pârâșilor persoane fizice, a reclamantei, proba cu martori propuși de pârât, a respins ca neutilă proba cu interogatoriul societății individuale și biroului notarial și a pus în vedere identificarea unei posibile probe video de care dispune biroul notarial.

În cadrul ședinței din data de 25 februarie 2015, instanța a procedat la luarea interogatoriului pârâtului IEG, a încuviințat proba testimonială cu 2 martori propuși de Biroul Notarial, a dispus citarea reclamantei cu mențiunea de a se prezenta personal în instanță și a indica motivele pentru care dorește să se înscrie în fals.

În cadrul ședinței de judecată din data de 6 mai 2015, instanța a procedat la audierea celor patru martori încuviințați, separat, a constatat că reclamanta nu s-a prezentat personal și nici nu a depus nici un fel de precizări legate de procedura înscrierii în fals, a acordat cuvântul pe fondul cauzei și a reținut-o spre competentă soluționare.

Analizând cu prioritate excepția lipsei calității procesuale pasive a Biroului Notarial M, instanța reține că, în toate cazurile, calitatea procesuală presupune corespondența dintre calitatea de parte a raportului juridic dedus judecății și calitatea de parte procesuală. Nulitatea absolută a unui act implică într-adevăr atragerea în proces a părților semnatare a actului, însă nu poate presupune acordarea legitimității procesuale biroului notarial în care actul a fost autentificat. Nici în ceea ce privește opozabilitatea , reclamanta nu ar putea justifica o calitate procesuală pasivă a biroului notarial, pronunțarea unei hotărâri judecătorești de constatare nulitate absolută invalidând actul semnat de părți ( act ce produce efecte doar între acestea). Astfel, instanța reține că reclamanta nu a reușit să probeze legitimitatea procesuală pasivă a biroului notarial, excepția având un caracter întemeiat și urmând a fi admisă, cu consecința directă a respingerii acțiunii în contradictoriu cu acest pârât pentru constatarea lipsei calității procesuale pasive.

Analizând solicitarea pârâtului Biroului Individual Notarial M, de acordare a cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocat, instanța reține că deși ar putea fi îndreptățit la a pretinde contravaloarea costurilor procesului, biroul nu a probat realitatea efectuării unor atare cheltuieli , la dosar nefiind anexată o chitanță sau factură doveditoare. Pe cale de consecință, această cerere urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.

Analizând materialul probatoriu administrat în prezenta cauză, instanța reține următoarele:

Reclamanta solicită în instanță constatarea nulității absolute a două acte autentice ( procura specială autentificată sub numărul 1…. , la data de 8.04.2014, de BNP M și contractul de vânzare cumpărare autentificat la același birou, la data de 15 aprilie 2014, sub numărul 689/2014). Se poate așadar sublinia cu prioritate faptul că norma de drept substanțial aplicabilă cauzelor de nulitate este cea în vigoare la momentul încheierii actului, unicul moment luat în considerare pentru aprecierea valabilității acestuia. Astfel, legea de drept material aplicabilă prezentei acțiuni este reprezentată de dispozițiile Noului cod civil.

Este de subliniat de asemenea că, în ambele acte reclamanta DSV figurează în calitate de mandatar, respectiv de vânzător, proprietar al imobilului, prin mandatar și că aceasta a înțeles să se prevaleze de lipsa totală a consimțământului, drept cauză de nulitate absolută, realizând referiri cu privire la semnarea în fals a procurii și actului autentic de către mandatarul PM.

În privința celei din urmă căi procedurale alese de reclamantă, instanța reține că procedura înscrierii în fals presupune prezența personală sau prin mandatar cu procură specială, în vedere susținerii motivelor de declarare ca fals a înscrisului , însă reclamanta nu s-a prezenta la termen și nici nu a împuternicit o altă persoană pentru a îi susține interesele. Astfel, în privința acestei atitudini, instanța a făcut aplicarea art. 306 alin. 3 NCPC.

Cu toate acestea, instanța va cerceta cauza de nulitate invocată de reclamantă, prin prisma probelor administrate în cauză.

În acord cu dispozițiile art. 1204 NCC, consimțământul părților trebuie să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză, iar potrivit art. 1235 NCC cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul.

Un act juridic nu poate sa isi produca efectele daca nu exista o manifestare de vointa la incheierea acestuia. Suntem in prezenta unui consimtamant valabil cand sunt intrunite urmatoarele conditii:- sa emane de la o persoana cu discernamant;sa fie facut cu intentia de a produce efecte juridice (angajare juridica); sa fie serios, si nu facut in gluma (jocandi causa) sau cu rezerva mentala (reservatio mentalis) cunoscuta de cealalta parte ori sub conditie potestativa pura (eveniment viitor a carui realizare depinde de vointa exclusiva a uneia dintre parti); sa fie precis; sa fie exteriorizat – in scris, oral, prin gesturi, prin simboluri, prin orice fapt concludent; sa nu fie alterat de viciile de consimtamant.

Consimțământul și cauza alcătuiesc voința juridică, ce stă la baza încheierii oricărui act, indiferent de natura sa. Lipsa oricărei componente poate antrena nulitatea acestuia, iar cauzele sunt diferențiate în raport de motivul pentru care componentele lipsesc sau sunt alterate.

Spre deosebire de consimțământ, ce reprezintă acordul de voință exprimat de părți, cauza constituie motivul care determină fiecare parte să semneze un act.

Ceea ce invocă în realitate reclamanta este absența totală a consimțământului începând cu procura de reprezentare dată pârâtului PM, fapt ce ar invalida încheierea contractului de vânzare cumpărare prin intermediul acestui mandatar, în numele său.

Cu toate acestea, reclamanta nu a reușit să probeze inexistența consimțământului, depozițiilor martorilor angajați ai societății notariale descriind în detaliu procedura aplicabilă pentru încheierea actelor autentice. Mai mult, aceste depoziții, care subliniază prezența reclamantei la data întocmirii procurii de reprezentare ( depoziția martorei PI descrie modalitatea de prezentare a reclamantei ți pârâtului PM, fără programare, personal, fiind solicitate actele de identitate, verificate actele în original, pregătită documentația și actul ce urma să fie semnat, semnarea efectivă a actului în fața notarului, iar depoziția martorei PL descrie prezența efectivă a reclamantei) trebuie coroborate cu atitudinea procesuală a reclamantei de nesusținere a cererii de înscriere în fals.

Or, puterea doveditoare a unui act autentic, în privința constatărilor personale ale funcționarului public referitoare la prezența, identitatea părților, luarea efectivă a consimțământului și aspectelor efectiv consemnate este recunoscută până la înscrierea în fals, procedură pe care reclamanta nu a ales să o urmeze. Simpla intenție manifestată în cererea introductivă, urmată de nerespectarea etapelor stricte ale procedurii înscrierii în fals, împotriva mențiunilor care au la bază o percepere prin propriile simțuri ale funcționarului public competent , ce a întocmit un act autentic , nu poate echivala cu o contestare corespunzătoare a acestor mențiuni. Astfel, puterea doveditoare de care se bucură aceste mențiuni ( referitoare la prezența efectivă a reclamantei, semnarea actului intitulat „procură”;, în mod personal, la data de 8 aprilie 2014, după citirea conținutului), nu a fost înlăturată.

Desigur, prezumția de valabilitate a actului autentic, în privința acestor mențiuni se răsfrânge implicit asupra actului autentic reprezentând contractul de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 689/2014, ce are la bază procura de reprezentare a reclamantei, în calitate de proprietar vânzător.

Deși în cadrul temeiurilor de drept, reclamanta s-a prevalat și de valabilitatea cauzei, susținând că în mod fraudulos și cunoscând inexistența unui mandat din partea sa pârâții Pătrașcu și familia Iosub au încheiat un contract de vânzare cumpărare întemeiat pe o cauză ilicită, aceasta nu a reușit să demonstreze nici elementul declanșator al unei atare ipoteze ( lipsa mandatului și nevalabilitatea procurii pentru absența totală a consimțământului) și nici reaua credință a cumpărătorilor, la momentul încheierii contractu8lui, aceștia bazându-se pe înscrisurile autentice prezentate, extrasele de carte funciară și actul de vânare cumpărare anterior în original, pe care le-au avut la dispoziție.

Instanța va reține astfel caracterul neîntemeiat al ambelor cauze de nulitate absolută invocate – lipsa totală a consimțământului și caracterul ilicit al cauzei, urmând a respinge în consecință acțiunea formulată de reclamantă. Ca urmare a promovării unei atare soluții, instanța urmează a respinge ca neîntemeiată și solicitarea de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de către reclamantă.

Cu privire la solicitarea pârâtului IEG de acordare a cheltuielilor de judecată, instanța reține că acesta nu a realizat dovada efectuării acestora, astfel încât va respinge ca neîntemeiată cererea.

(sursa legeaz.net)

Jurisprudenta.Vânzarea unui bun imobil în baza unei procuri false. Constatarea nulității absolute a procurii și, pe cale de consecință, a contractului de vânzare-cumpărare. Inalta Curte de Casatie si Justitie anul 2014

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Bucureşti la 27 septembrie 2005, reclamanţii A.M.Y. şi Z.T. au chemat în judecată pe pârâţii D.G., V.C.S. şi SC I.G. SRL, solicitând să se dispună nulitatea absolută a procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005, deoarece nu au semnat niciodată această procură şi nu l-au împuternicit pe pârâtul D.G. să vândă imobilul proprietatea lor.

S-a solicitată, totodată, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005, pentru lipsa consimţământului reclamanţilor în calitate de vânzători şi să fie obligată pârâta S.C. I.G. SRL să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 721,05 m.p. (734,11 m.p. potrivit măsurătorilor cadastrale) situat în Bucureşti, intabulat în CF 29093, cu nr. cadastral 10831.

S-a solicitat şi obligarea pârâtei SC I.G. SRL de a-şi ridica garajul şi materialele amplasate pe terenul menţionat, în caz contrar, să fie autorizaţi reclamanţii să le ridice pe cheltuiala pârâtei.

În motivarea acţiunii, întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 480-481 şi 948 C.civ., reclamanţii au arătat că au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 21xx din 12 noiembrie 2004, construcţia aflată pe teren, în suprafaţă utilă de 212,55 m.p. fiind în stare avansată de degradare. Ulterior, potrivit încheierii de rectificare nr. 7366 din 9 decembrie 2004, s-a completat contractul de vânzare – cumpărare, în sensul că Z.T., cetăţean străin, a dobândit dreptul de folosinţă asupra terenului.

Dreptul de proprietate şi dreptul de folosinţă au fost înscrise în cartea funciară a Sectorului 5 Bucureşti, prin încheierea nr. 16644 din 15 decembrie 2004.

Datorită stării avansate de degradare a construcţiei, reclamanţii au demolat-o şi au evacuat materialele rezultate încă din luna decembrie 2004, iar în martie 2005 au construit un nou gard metalic.

Reclamanţii au arătat că la data de 4 septembrie 2005 au aflat că pârâtul D.G., în baza unei procuri false, a vândut imobilul pârâtului V.C.S., la o scurtă perioadă de timp acesta din urmă înstrăinându-l către pârâta SC I.G. SRL, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 7xx din 24 august 2005.

Reclamanţii au solicitat să se constate că titlul lor, dobândit de la adevăraţii proprietari, este preferabil spre deosebire de cel al pârâtei, dobândit de la un neproprietar şi având la bază un fals săvârşit de pretinsul mandatar D. pentru cercetarea căruia au formulat plângere la organele de urmărire penală.

Pârâta SC I. SRL a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Z.T. pe capătul de cerere referitor la revendicarea imobiliară, pe care instanţa a unit-o cu fondul, respingând în acelaşi timp excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC I. cu referire la primele două capete de cerere.

Prin încheierea de şedinţă din 7 septembrie 2006, instanţa a dispus, în baza art. 183 C.proc.civ., suspendarea judecării cauzei până la comunicarea de către Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti a soluţiei dispuse cu privire la infracţiunea de fals privind procura autentificată sub nr. 12xx din 16 iunie 2005.

Prin sentinţa civilă nr. 2100 din 7 decembrie 2011, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Z.T. pe capătul de cerere relativ la revendicarea imobiliară şi a respins această cerere ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.

S-a admis acţiunea formulată de reclamanţii A.M.Y. şi Z.T. în contradictoriu cu pârâţii D.G., V.C.S. şi SC I.G. SRL şi s-a constatat nulitatea absolută a procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005 şi a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005.

A fost obligată pârâta SC I.G. SRL să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantului A.M.Y. terenul în suprafaţă de 721,05 m.p. situat în Bucureşti şi să ridice garajul situat pe acest teren, în caz contrar fiind autorizaţi reclamanţii să îndeplinească obligaţia impusă pârâtei, pe cheltuiala acesteia din urmă.

Prima instanţă a reţinut că, prin rezoluţia nr. 38xx/P/2005 a Parchetului de pe lângă Tribunalul Bucureşti s-a confirmat începerea urmăririi penale in rem sub aspectul săvârşirii infracţiunilor prevăzute de art. 215 al. 3, 288 şi 291 C.pen., reţinându-se că autori necunoscuţi au falsificat cartea de identitate a reclamantului A.M.Y. şi au întocmit o procură specială în baza căreia au vândut imobilul din str. S. numitului V.C.

S-a avut în vedere că, la data de 31 ianuarie 2011, s-a dispus începerea urmăririi penale faţă de pârâtul D.G. şi că din cele două rapoarte de expertiză efectuate în cursul cercetării penale a rezultat că semnăturile mandanţilor pe înscrisul intitulat procură cu nr. de autentificare nr. 12xx din 16 iunie 2005 nu au fost executate de reclamanţi.

Asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei Z.T. pe capătul de cerere privind revendicarea, prima instanţă a reţinut că aceasta are doar un drept de folosinţă asupra terenului, fiind cetăţean străin.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005, tribunalul, având în vedere cele două rapoarte de constatare tehnico-ştiinţifică efectuate în cursul urmăririi penale, a apreciat că, şi în lipsa unei soluţii penale definitive în dosarul penal în ceea ce priveşte procura, coroborând mijloacele de probă administrate în cauză, este evidentă lipsa voinţei juridice (a consimţământului şi a cauzei) reclamanţilor la încheierea mandatului.

S-a considerat că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a se reţine teoria mandatului aparent, neexistând vreo culpă în sarcina reclamanţilor în crearea aparenţei în prezenta cauză.

Asupra capătului de cerere privind nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005 între pretinsul mandatar D.G. şi pârâtul V.C., la un preţ de 380.000 lei, Tribunalul a reţinut că se impune constatarea nulităţii actului juridic subsecvent, în aplicarea principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.

Faţă de circumstanţele în care contractul a fost încheiat, tribunalul a apreciat că nu se poate reţine eroarea comună invincibilă în privinţa persoanei cumpărătorului V.C.

Astfel, s-a reţinut că intervalul extrem de scurt între data la care s-a autentificat procura şi data încheierii contractului, coroborat cu inexistenţa vreunui anunţ de vânzare la locul situării terenului nasc prezumţia simplă a preexistentei unor relaţii între pârâtul V.C. şi pretinsul mandatar D.G.

S-a considerat, totodată, că un alt element care dovedeşte caracterul speculativ al vânzării intermediate către pârâtul V. îl constituie preţul derizoriu, menţionat a fi plătit cu ocazia încheierii contractului din 1 iulie 2005, faţă de preţul încasat de pârâtul V., la un interval de timp foarte scurt, la 24 august 2005, cu ocazia încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu pârâta SC I.G. SRL, de 250.000 euro (878.550 lei).

Asupra capătului de cerere privind obligarea pârâtei SC I.G. SRL de a lăsa în deplină proprietate şi posesie terenul reclamanţilor, prima instanţă a reţinut, comparând titlurile de proprietate ale părţilor, preferabilitatea titlului reclamantului, care provine de la adevăraţii proprietari, a fost înscris în cartea funciară anterior înscrierii dreptului pârâtei, care provine de la un non dominus, în baza unor acte juridice lovite de nulitate absolută (procura autentificată din 16 iunie 2005 şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005).

În motivarea soluţiei date acestui capăt de cerere, tribunalul a mai reţinut că situaţia de fapt reţinută diferă de ipotezele în care aparenţa de drept a fost creată sau consolidată de comportamentul nediligent al adevăratului proprietar care a pierdut sau a neglijat să intre în posesia bunului. Astfel, aşa cum a rezultat din mijloacele de probă administrate, reclamantul s-a preocupat de curăţarea terenului, împrejmuirea lui şi trecea periodic pe la locul situării acestuia, sesizând organele de poliţie imediat ce a aflat că alte persoane pretind un drept de proprietate.

Asupra capătului de cerere privind ridicarea garajului, s-a reţinut că pe terenul reclamanţilor nu se află nicio construcţie edificată de proprietari, acesta fiind doar curăţat de buruieni şi împrejmuit în martie 2005, astfel că se impune admiterea acestei solicitări.

Împotriva sentinţei menţionate a declarat apel pârâta SC I.G. SRL, susţinând că se impune anularea încheierii din 20 octombrie 2011 a Tribunalului Bucureşti, cu motivarea că în mod greşit s-a dispus repunerea pe rol, în condiţiile în care cauza fusese suspendată în baza art. 183 C.proc.civ., iar organul de urmărire penală comunicase că urmărirea nu a fost finalizată. S-a susţinut că dispoziţiile art. 183 trebuiau coroborate cu cele ale art. 244 pct. 2 C.proc.civ.

Apelanta a mai criticat sentinţa primei instanţe pentru greşita aplicare a teoriei mandatului aparent şi a efectelor sale, instituţii ce ar fi impus respingerea cererii de constatare a nulităţii contractelor de vânzare – cumpărare, părţile fiind de bună credinţă.

Apelanta pârâtă a susţinut că acţiunea în revendicare trebuia respinsă, în temeiul principiului error communis facit jus şi că titlul său este preferabil celui al reclamantului.

Într-o ultimă critică, apelanta a arătat că, fiind proprietara terenului în litigiu, nu se justifică obligarea sa de a demola construcţia edificată pe acest teren.

În cuprinsul motivelor de apel, pârâta a solicitat suspendarea judecării cauzei până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. 29xxxx/2010 al Parchetului de pe lângă Tribunalul Bucureşti.

Prin decizia civilă nr. 364/A din 29 octombrie 2012, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, examinând împreună solicitările cu privire la fondul apelului şi cu privire la suspendarea judecăţii, le-a respins ca nefondate.

Instanţa de apel a reţinut, în legătură cu repunerea pe rol a cauzei prin încheierea din 20 octombrie 2011, că temeiul de drept ce a stat la baza suspendării nu a fost cel prevăzut de art. 244 pct. 2 C.proc.civ., care l-ar fi obligat să menţină suspendarea până la soluţionarea cauzei penale, ci cel prevăzut de art. 183 C.proc.civ., care nu impune o atare obligaţie.

S-a considerat că nu este relevant pentru soluţionarea cauzei să se cunoască cine a săvârşit falsul semnăturilor reclamantului pe procură, ci faptul că acestea sunt false, împrejurare necontestată.

A fost înlăturată critica apelantei cu privire la greşita aplicare a mandatului aparent, reţinându-se că reclamanţilor nu li se poate imputa o minimă culpă, în condiţiile în care ei sunt în fapt şi în drept victimele unei infracţiuni de fals.

Referitor la acţiunea în revendicare, instanţa de apel a constatat că pârâta apelantă nu a depus minime diligențe pentru a cunoaşte situaţia reală a imobilului, nevizionându-l prealabil cumpărării, ocazie cu care ar fi putut observa că pe teren nu există nicio construcţie cu nouă camere, care să fie apoi demolată, fapt prevăzut în contractul încheiat de pârâtă cu V.C., dar infirmat de martorii audiaţi în cauză, şi care ar fi determinat suspiciuni cu privire la buna credinţă a vânzătorului.

Ca o consecinţă a respingerii criticii privind acţiunea în revendicare, a fost respinsă şi cea referitoare la demolarea construcţiei edificate pe teren.

Împotriva deciziei menţionate a declarat recurs pârâta SC I.G. SRL, criticând-o ca nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 5 şi 9 C.proc.civ.

Dezvoltând motivele de recurs, pârâta a invocat într-o primă critică nelegalitatea măsurii de repunere pe rol a cauzei prin încheierea din data de 20 octombrie 2011, cu opunerea ambelor părţi prezente (care au solicitat menţinerea suspendării dispuse prin încheierea din 7 septembrie 2006) şi cu încălcarea dispoziţiilor art. 183 raportat la art. 244 C.proc.civ.

S-a susţinut că subzista motivul care a impus suspendarea judecăţii şi că, în absenţa unei hotărâri penale definitive care să constate caracterul fals al înscrisului defăimat, nu se putea reveni asupra măsurii dispuse conform art. 183 C.proc.civ.

În acest context, s-a învederat că începerea urmăririi penale faţă de D.G. nu reprezintă o situaţie care să se încadreze în dispoziţiile art. 184 C.proc.civ., cu consecinţa că instanţa de fond nu putea constata caracterul fals al înscrisului şi nulitatea absolută a acestuia în condiţiile în care organele penale desfăşurau o anchetă cu privire la legalitatea acestui înscris.

Recurenta a susţinut că instanţa de judecată a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului întrucât a înlăturat în mod eronat din cadrul probatoriului un înscris care îşi produce efectele specifice în absenţa constatării caracterului său fals de către o instanţă penală, nu a stabilit în mod corect situaţia de fapt şi nu a aplicat dispoziţiile legale incidente.

O altă critică formulată prin motivele de recurs a vizat aprecierea eronată a instanţei de apel în sensul că, în speţă, nu îşi găseşte aplicabilitatea teoria mandatului aparent.

S-a susţinut că se verifică condiţia aparenţei, mandatarul D.G. prezentând autorului pârâtei şi notarului public care a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr. 12xx din 1 iulie 2005 o procură autentică, a cărei valabilitate se prezumă, precum şi condiţia bunei credinţe, nereţinându-se că l-ar fi cunoscut pe mandatar sau că ar fi fost într-o relaţie de coniventă cu acesta, cu atât mai mult cu cât nu s-a reţinut nici în sarcina autorului vreo infracţiune.

Recurenta a învederat că are situaţia unui terţ desăvârşit, de totală bună credinţă, care a achitat preţul prin transfer bancar, neavând cunoştinţă de lipsa de legalitate a unor tranzacţii anterioare, în condiţiile în care terenul era înscris în cartea funciară, impozitul era plătit şi nu figura nici un litigiu cu privire la imobil.

Cea de-a treia critică formulată de recurentă a vizat nelegalitatea soluţiei instanţei de apel cu privire la acţiunea în revendicare, întrucât, în speţă, sunt întrunite condiţiile principiului error communis facit jus. Astfel, recurenta a arătat că reclamanţii intimaţi nu au administrat nicio probă care să răstoarne prezumţia bunei sale credinţe, conform art. 1899 al. (2) C.civ., în condiţiile în care a depus toate diligențele (verificări în evidenţele de carte funciară, în cele fiscale) pe care cea mai diligentă persoană le putea efectua.

Într-o ultimă critică, s-a invocat nelegalitatea soluţiei cu privire la obligarea sa de a-şi ridica garajul şi materialele amplasate pe teren, în contextul art. 491 C.civ., ca o consecinţă a reţinerii calităţii sale de proprietar asupra terenului revendicat.

Examinând criticile invocate prin motivele de recurs, raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 5 şi 9 Cod procedură civilă, Curtea a constatat că acestea sunt nefondate pentru considerentele ce succed:

Este nefondată critica recurentei pârâte referitoare la nelegalitatea măsurii repunerii pe rol a cauzei şi continuării judecăţii.

Măsura suspendării cauzei în temeiul art. 183 C.proc.civ. este facultativă, şi nu obligatorie, în anumite situaţii prevăzute de lege, instanţa civilă putând ea însăşi să constate falsul, prin orice mijloace de probă, conform art. 184 C.proc.civ.

Faţă de împrejurarea că prin cele două rapoarte de constatare tehnico-ştiinţifică efectuate în dosarul de urmărire penală s-a dovedit că semnăturile de pe procură nu aparţin intimaţilor reclamanţi, menţinerea măsurii suspendării dispuse prin încheierea din 7 septembrie 2006, nu se mai impunea.

Soluţia instanţei de apel de respingere a cererii de suspendare a cauzei şi confirmare împlinită a măsurii repunerii pe rol a cauzei şi continuării judecăţii dispuse de prima instanţă este legală, fiind fără relevanţă identificarea şi pedepsirea autorului falsului.

Ceea ce este esenţial, raportat la obiectul acţiunii este faptul că semnăturile de pe procura a cărei nulitate s-a solicitat să se constate nu aparţin intimaţilor reclamanţi, astfel că a lipsit voinţa juridică a acestora la încheierea actului, împrejurare ce nu a fost contestată.

Temeiul de drept ce a stat la baza măsurii suspendării nu a fost cel prevăzut de art. 244 pct. 2 C.proc.civ., ci cel prevăzut de dispoziţiile art. 183 C.proc.civ., astfel încât instanţa nu era obligată să menţină suspendarea până la momentul soluţionării cauzei penale, spre deosebire de situaţia prevăzută de art. 244 C.proc.civ. în care nu s-ar mai fi putut reveni până la pronunţarea unei hotărâri irevocabile în cealaltă pricină.

Instanţei de apel i s-a solicitat prin motivele de apel formulate de pârâta SC I. suspendarea judecării cauzei până la soluţionarea definitivă a dosarului aflat pe rolul Parchetului de pe lângă Tribunalul Bucureşti, această cerere fiind motivată pe dispoziţiile art. 244 al. (1) pct. 2 C.proc.civ., respectiv pe existenţa unei legături între cele două cauze, hotărârea penală fiind de natură a influenţa în mod hotărâtor modul de soluţionare al acţiunii în care s-a solicitat constatarea nulităţii procurii.

Cererea de suspendare formulată în temeiul art. 244 C.proc.civ. a fost pusă în discuţia părţilor, contrar susţinerilor recurentei, astfel cum rezultă din practicaua deciziei atacate şi a fost respinsă prin dispozitivul acesteia, cu motivarea că soluţionarea cauzei nu depindea de identificarea autorului falsului, în condiţiile în care nu s-a contestat că semnăturile de pe procură nu aparţin reclamantului.

Este nefondată critica recurentei pârâte potrivit căreia instanţa de apel, la fel ca şi prima instanţă a soluţionat cauza fără a intra în cercetarea fondului.

În condiţiile în care prima instanţă s-a pronunţat asupra fondului pretenţiilor deduse judecăţii, instanţa de apel nu avea posibilitatea desfiinţării sentinţei cu trimitere spre rejudecare, nefiind întrunite dispoziţiile art. 297 C.proc.civ.

Contrar susţinerilor recurentei, înlăturarea din cadrul probatoriului a unui înscris în absența constatării caracterului fals al acestuia de către o instanţă penală, incorecta stabilire a situaţiei de fapt şi neaplicarea dispoziţiilor legale incidente nu echivalează cu o soluţionare a cauzei fără a intra în judecata fondului şi nu reprezintă motive care să conducă, conform art. 312 al. (3) C.proc.civ., la casarea hotărârii recurate (pentru motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ.) şi trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă.

Curtea a constatat că nici critica recurentei pârâte referitoare la modul de soluţionare a cererii de constatare a nulităţii procurii autentificate sub nr. 12xx din 16 iunie 2005 nu sunt fondate.

Lipsa semnăturilor mandanţilor pe procura menţionată echivalează cu lipsa consimţământului la încheierea actului, ceea ce determină nulitatea absolută, independent de soluţia ce se va da în procesul penal.

Instanţa de fond şi apel nu s-au pronunţat asupra caracterului fals al înscrisului în discuţie, nesubstituindu-se instanţei penale, ci au constatat nulitatea absolută a acestuia, în baza probelor administrate în cauză, din care a rezultat lipsa consimţământului intimaţilor reclamanţi.

Prin urmare, lipsa consimţământului reclamanţilor la încheierea procurii, determinată de lipsa semnăturilor conform constatărilor tehnico – ştiinţifice necontestate, are drept consecinţă nulitatea actului juridic, corect constatată de instanţele de fond şi apel.

Nici motivul de recurs vizând legalitatea aplicării principiilor efectelor nulităţii, cu referire la contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 12xx din 1 iulie 2005, nu este întemeiat.

Constatarea nulităţii absolute a procurii care a stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare determină, în aplicarea principiului care guvernează efectele nulităţii actelor juridice, resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, constatarea nulităţii actului subsecvent.

Instanţele de fond şi apel au reţinut corect inaplicabilitatea teoriei mandatului aparent având în vedere probele administrate sub aspectul circumstanţelor în care a fost încheiat actul de vânzare -cumpărare, de natură să înlăture buna credinţă a dobânditorului şi caracterul comun al pretinsei erori în care s-ar fi aflat acesta, cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului.

În realitate, referindu-se la îndeplinirea condiţiei bunei sale credinţe, recurenta pârâtă aduce critici de netemeinicie, vizând modul de apreciere a probelor administrate cu privire la circumstanţele anterioare încheierii actului de vânzare – cumpărare, critici ce nu se circumscriu dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ. şi, pe cale de consecinţă, nu pot fi examinate.

Curtea a constatat, totodată, legalitatea soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare prin compararea drepturilor autorilor de la care provin titlurile părţilor şi netemeinicia criticilor recurentei sub acest aspect.

Procedând la compararea titlurilor părţilor, s-a considerat în mod legal de către instanţele de fond şi apel că trebuie să se dea eficienţă dreptului adevăratului proprietar, care nu a consimţit niciodată la înstrăinarea dreptului său de proprietate, încălcându-se, astfel, aplicarea principiului aparenţei în drept.

În mod corect s-a constatat, astfel, că intimaţii reclamanţi au dobândit imobilul în litigiu de la adevăraţii proprietari, spre deosebire de recurenta pârâtă, care a dobândit imobilul de la un non dominus, intimatul pârât V.C., în baza unor acte lovite de nulitate absolută.

Prin urmare, s-a constatat corect preferabilitatea titlului intimaţilor reclamanţi, mai bine caracterizat, înscris în cartea funciară anterior înscrierii dreptului recurentei pârâte, provenit de la un non dominus.

Aşa cum s-a arătat în analiza motivului de recurs anterior, în speţă nu este aplicabil principiul error communis facit jus, ca mijloc de excepţie de dobândire a dreptului de proprietate.

Pe cale de consecinţă, Curtea a constatat că nu este fondată nici critica recurentei privind obligarea sa la ridicarea garajului, având în vedere că s-a constatat legalitatea soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare.

Pentru toate aceste considerente, Curtea a constatat că recursul este nefondat şi, în temeiul art. 312 al. (1) C.proc.civ., l-a respins.

(sursa CA Coltuc)

Practica judiciara. După încetarea mandatului nu se mai poate acţiona în numele şi pe seama mandantului decat in anumite situatii expres prevazute de lege. Tribunalul Brăila. Decizia nr. 45 din 03.03.2009

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brăila sub nr.3479/196/2008 reclamantul I.M. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii B.I. şi B.S. anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3683/16.04.2008 intervenit între I.M. prin mandatar B.I. în calitate de vânzător şi B.I. în calitate de cumpărător, având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului situat în extravilanul com. Vădeni, jud. Brăila, în suprafaţă de 45.000 mp.

Paraţii au depus cerere reconvenţională odată cu întâmpinarea, prin care au solicitat instanţei ca în cazul admiterii acţiunii principale să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de vânzare cumpărare a imobilului teren arabil în suprafaţă de 45.000 mp situat în com.Vădeni, jud. Brăila, în considerarea faptului că părţile încheiaseră în cuprinsul procurii şi un antecontract de vânzare-cumpărare. În drept s-au invocat art.969, art.970, art.1073, art.1077 Cod civil.

Prin sentinţa civilă nr.5707/1.10.2008 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosarul nr.3479/196/2008 s-a respins excepţia lipsei de interes formulată de pârâţii-reclamanţi B.I. şi B.S. ca nefondată; s-a admis acţiunea având ca obiect anulare act formulată de reclamantul I.M. în contradictoriu cu pârâţii B.I. şi B.S.; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3683/16.04.2008 de BN şi s-au repus părţile în situaţia anterioară încheierii contractului nul; s-a dispus restituirea către pârâtul B.I. a sumei de 4.500 ron reprezentând preţul de vânzare al imobilului situat în com. Vădeni, jud. Brăila, în suprafaţă de 45.000 mp.; s-a dispus revenirea în patrimoniul reclamantului I.M. a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în extravilanul com.Vădeni, jud. Brăila; s-a respins cererea reconvenţională ca nefondată.

Pentru pronunţarea acestei sentinţe, instanţa a reţinut că reclamantul are un interes în promovarea acţiunii în sensul că urmăreşte schimbarea în fapt şi în drept a unei situaţii juridice care consideră că îl prejudiciază şi care îl priveşte în mod direct, afectându-i patrimoniul. Reclamantul, mandant ce şi-a retras mandatul în baza căruia a fost încheiat actul juridic a cărui nulitate se doreşte a fi constatată prin cererea pendinte, a dovedit că are un interes în cauză, legitim, născut, actual, personal şi direct în promovarea acestei acţiuni. Cu privire la fondul cauzei s-a reţinut că între reclamantul I.M. şi pârâtul B.I. s-a încheiat procura specială autentificată cu nr.3319/30.03.2007 prin care B.I. era mandatat: să realizeze suplimentarea masei succesorale pentru defunctul G.C. cu terenul în suprafaţă de 45.000mp dobândit de defunct prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza legii 247/2005, pentru care nu s-a emis titlu de proprietate; să solicite biroului notarial eliberarea certificatului de moştenitor suplimentar; să îndeplinească formalităţile necesare pentru a-şi vinde sie însuşi sau unei societăţi comerciale al cărui asociat şi administrator este dreptul de proprietate asupra terenului precizat anterior.În cuprinsul aceleiaşi procuri, mandantul declară că a primit de la mandatar suma de 4.500ron ce i se cuvine pentru vânzarea terenului asupra căruia nu mai emite nicio pretenţie. La data de 4.03.2008, mandantul I.M., prin declaraţie notarială expresă, revocă integral acest mandat şi îl notifică în acest sens pe mandatarul B.I. prin intermediul executorului judecătoresc, la aceeaşi dată. Deşi iniţial mandatarul B.I. a negat faptul că s-a prezentat la convocarea executorului, la termenul de judecată din data de 24.09.2008, acesta a recunoscut faptul că s-a prezentat la executor, a luat cunoştinţă de conţinutul notificării dar nu a ridicat şi suma de 4.500lei, pusă la dispoziţia sa de către mandant. La data de 16.04.2008, pârâtul mandatar îşi vinde terenul în suprafaţă de 45.000mp, situat în extravilanul com.Vădeni, jud. Brăila, către sine în calitate de cumpărător, în baza mandatului primit (şi revocat) de la I.M., fără să aducă la cunoştinţa notarului, aşa cum a recunoscut şi în răspunsurile la interogatoriu, de existenţa unei declaraţii de revocare a procurii speciale. Chiar dacă s-ar aprecia că mandatul a fost denunţat unilateral intempestiv şi fără o culpă dovedită în sarcina mandatarului, având în vedere pe de o parte că mandatul a fost cu titlu gratuit şi, pe de alta, că nu există în cuprinsul procurii nicio clauză de irevocabilitate, ţinând seama de specificul contractului de mandat în sensul că mandantul nu mai poate fi reprezentat de o persoană în care nu mai are încredere instanţa a considerat că prin revocarea procurii în mod legal, obiectiv, transparent şi corect, mandatarului îi fuseseră retrase toate puterile conferite prin procura specială la data la care a avut cunoştinţă de revocarea acesteia, respectiv 4.03.2008. Având in vedere că după încetarea mandatului nu se mai poate acţiona în numele şi pe seama mandantului, cu excepţia cazului instituit de art.1539 C.civ, care nu este cazul speţei, instanţa a constatat că mandatarul şi-a depăşit în mod abuziv puterile astfel încât, contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 16.04.2008, este lovit de nulitate absolută, lipsind consimţământul vânzătorului proprietar la încheierea acestui act juridic. În privinţa tezei propusă prin cererea reconvenţională de pârât, potrivit căreia, în cuprinsul procurii speciale este inserat inclusiv un antecontract de vânzare-cumpărare pe baza căruia instanţa, în lumina principiului executării obligaţiilor sau, după caz, al reparării pagubei în natură, să-l consfiinţească pronunţând o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, instanţa a respins-o ca nefondată întrucât procura specială este un act juridic unitar şi în cuprinsul său nu poate exista un (alt) act juridic care să-şi poată produce efectele în sensul înfrângerii voinţei mandantului care, dorind să revoce mandatul să fie pus în situaţia ca revocându-l, să suporte consecinţe mai grave în propriul său patrimoniu decât dacă nu l-ar revoca. În această situaţie posibilitatea de a denunţa unilateral un mandat gratuit ar fi inexistentă ceea ce nu se poate concepe in lumina caracterului contractului de mandat (respectiv de reprezentare a voinţei mandantului); atâta vreme cât mandantul îşi manifestă voinţa expresă de a nu mai încheia actul juridic pentru care instituie procura, îndeplinind în acest sens toate formalităţile cerute de lege pentru revocarea mandatului special, instanţa n-ar putea decât eventual să se pronunţe asupra pagubelor încercate de mandatar prin renunţarea intempestivă a mandantului, însă, în speţă, nu a fost învestită cu o astfel de cerere, motiv pentru care, în lumina principiului disponibilităţii, nu a luat în considerare împrejurarea că mandatarul B.I. îşi îndeplinise parte a mandatului la data revocării.

Împotriva acestei sentinţe pârâţii B.I. şi B.S. au declarat recurs susţinând că: hotărârea instanţei este nemotivată în drept, deşi atât cu privire la capetele de cerere cât şi cu privire la excepţia invocată, instanţa emite interpretări ale normelor de drept; interpretarea probelor s-a făcut în mod selectiv şi neobiectiv, în contradicţie cu situaţia de fapt, iar interpretările instanţei exced voinţei reale a părţilor şi nu se bazează pe temeiuri de drept; soluţia pronunţată este evident netemeinică şi injustă, favorizându-se abuzul de drept. Cu privire la excepţia lipsei de interes recurenţii au arătat că instanţa a ignorat declaraţia expresă în formă autentică a reclamantului care arată la momentul vânzării că a primit preţul convenit şi nu mai are pretenţii, ignorând şi intenţia comună a părţilor vizând vânzarea şi consideră neîntemeiat că înscrisul notarial procură se limitează exclusiv la obligaţiile asumate gratuit de pârât. S-a arătat că fără vreo susţinere în drept instanţa afirmă că procura este un act unitar şi nu poate conţine elementele unui alt act juridic, recurenţii afirmând că un act juridic se caracterizează prin conţinut şi nu prin denumire. Referitor la cererea reconvenţională s-a arătat că motivarea instanţei este greu de interpretat şi nu s-a observat un lucru esenţial că prin revocarea mandatului reclamantul înţelege a nu mai fi reprezentat de către pârât în niciunul din actele încheiate incluzând şi contractul de vânzare cumpărare, dar nu are nici o legătură cu existenţa dovedită a consimţământului iniţial asupra vânzării cumpărării. În drept s-a invocat art.304 pct.8 şi 9 C.p.civ.

Tribunalul a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:Prin procura specială autentificată sub nr.3319/30.03.2007 I.M. l-a mandatat pe B.I. împuternicindu-l, printre altele, şi să îndeplinească formalităţile necesare pentru a-şi vinde sie însuşi sau unei societăţi comerciale al cărui asociat şi administrator este dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 45000 mp situat în com. Vădeni, jud. Brăila, mandantul declarând şi că a primit de la mandatar suma de 4.500ron ce i se cuvine pentru vânzarea terenului asupra căruia nu mai emite nicio pretenţie.La data de 04.03.2008, prin declaraţie autentificată sub nr.1964/4.03.2008 mandantul I.M. a revocat în întregime mandatul acordat lui B.I., acesta fiind notificat în acest sens, prin intermediul executorului judecătoresc, conform notificării nr. 26/4.03.2008.Potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3683/16.04.2008, pârâtul mandatar B.I. a vândut terenul în suprafaţă de 45.000mp, situat în extravilanul com. Vădeni, jud. Brăila, către sine în calitate de cumpărător, în baza mandatului primit de la I.M.Întrucât contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3683/16.04.2008 a fost încheiat în baza unui mandat care fusese anterior revocat, Tribunalul a apreciat că reclamantul I.M. avea un interes legitim, actual, personal şi direct în promovarea acţiunii, folosul practic urmărit de reclamant fiind acela de a se înlătura efectele unui act juridic întocmit cu privire la un imobil proprietatea sa fără consimţământul său valabil exprimat. Prin urmare excepţia lipsei de interes a fost în mod legal şi temeinic respinsă de instanţa de fond. Nu s-a putut reţine susţinerea recurenţilor că hotărârea instanţei este nemotivată în drept pe motiv că instanţa a emis doar interpretări ale normelor de drept având în vedere că atributul instanţei este tocmai acela de a interpreta normele de drept. S-a constatat că de altfel recurenţii–pârâţi nu au invocat nici un temei juridic în susţinerea excepţiei lipsei de interes şi nici a cererii reconvenţionale, iar aspectele invocate în recurs cu privire la excepţie nu au nici o relevanţă pentru temeinicia excepţiei.Referitor la susţinerea că acea procură ar constitui şi un antecontract de vânzare cumpărare tribunalul a constatat că este nefondată întrucât pe lângă argumentul că procura este un act unitar, aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de fond, se observă că acel act nu îndeplinea condiţiile legale a unui antecontract de vânzare cumpărare care este un act bilateral şi care trebuie semnat de ambele părţi contractante. Dar chiar şi în situaţia în care ar fi existat un antecontract de vânzare cumpărare, prin revocarea acelui mandat, contractul de vânzare cumpărare ar fi putut fi în mod legal încheiat numai personal cu proprietarul imobilului, respectiv I.M., iar nu cu mandatarul acestuia. Faţă de cele expuse tribunalul a apreciat că în mod temeinic a fost respinsă şi cererea reconvenţională. Tribunalul a constatat că în mod legal instanţa a reţinut că este lovit de nulitate absolută contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.3683/16.04.2008 întocmit în baza unui mandat revocat, neexistând în hotărârea instanţei de fond contradicţii între interpretarea probelor şi situaţia de fapt şi nici interpretări care exced voinţei reale a părţilor. Pentru considerentele mai sus reţinute Tribunalul Brăila a apreciat ca legală şi temeinică sentinţa recurată şi  în conformitate cu dispoziţiile art.312 C.p.civ. l-a respins prin decizia nr.45/3.03.2009.

(sursa: jurisprudenta.com )

Practica judiciara. Actiune iin constatarea nulitatii absolute a contractului de mandat. Judecatoria Sf. Gheorghe. Sentinta civila nr. 2472 din data de 19.11.2008

Constatare nulitate absoluta act juridic – contract de mandat

La ordine fiind pronuntarea asupra actiunii civile formulata de reclamantii  Sz. L. si Sz. E.  in contradictoriu cu paratii  M. M. si F. E., avand ca obiect actiune in constatare.
La apelul nominal facut in sedinta publica se constata lipsa partilor.
Procedura de citare este legal indeplinita.

S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care:
Sustinerile si concluziile partilor sunt cuprinse in incheierea de sedinta din data de 13 noiembrie 2008, cand cauza a fost dezbatuta in fond, incheiere care face parte integranta din prezenta sentinta si la care se face trimitere.

J U D E C A T O R I A Asupra procesului civil de fata,
Constata ca prin actiunea civila formulata si inregistrata la aceasta instanta sub dosar nr. _____/305/2008, reclamantii SZ. L. si sotia SZ. E. au  chemat  in judecata pe paratii M. M. si  F. E.  pentru constatarea nulitatii absolute  a actului intitulat ,,procura speciala” autentificat sub nr. _ de B.N.P. G. C. D., pentru eroare  asupra  obiectului actului. S-a mai solicitat sa se constate nulitatea absoluta actului de vanzare-cumparare  autentificat  sub  nr.__de acelasi birou notarial, sa se dispuna  reintabularea apartamentului situat in ________, str. ______, nr.__, bl.__, ap__ ,jud. _____ pe  numele  reclamantilor asa cum era acesta  in Cartea funciara inainte de perfectarea actului de mai sus, cu obligarea  paratilor la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea actiunii se arata ca prin  actul de vanzare-cumparare nr. ___/ __.__. 2007 a carei nulitate absoluta se solicita, numita F. E. a instrainat in numele reclamantilor dreptul de proprietate asupra apartamentului situat in ____, str. _____, nr.__, bl.___, ap.__  jud. ___ in favoarea paratei M. M.

In realitate, reclamantii nu au dat nici un fel de consimtamant  pentru vanzarea apartamentului, fiind  in eroare cu privire la continutul procurii semnate  in fata notarului si autentificata de acesta sub nr. ____/__.__. 2007 cat si al actului care s-a semnat in baza acestei procuri de mandatare. Fiica lor F. E. le-a solicitat sa fie de acord cu ipotecarea  apartamentului pentru a imprumuta o suma de ____ euro de la M.M.. Aceasta i-a dat suma de  bani si a rugat-o sa semneze  un contract de garantie imobiliara la notarul public G.C. pentru a fi sigura ca ii restituie  banii si dobanda aferenta ceruta de  aceasta.

In data de __.__. 2008 reclamantii au primit o somatie din partea executorului M. P. I. prin care li se cerea sa evacueze apartamentul, iar  ca titlu executoriu pretindea ca are acest  contract de vanzare – cumparare nr.____/ 2007. Reclamantii au intrebat-o  pe fiica lor ce  contract de vanzare – cumparare a incheiat iar aceasta le-a explicat  ca nu stie sa fi semnat un asemenea contract pentru ca ea stie ca a semnat  un contract  de imprumut cu ipoteca, nu un contract de vanzare cumparare.

Deoarece reclamantii  nu cunosc limba romana iar notarul public  nu le-a tradus continutul actului semnat  si intitulat ,,procura speciala”, ei au fost convinsi ca au semnat o procura speciala pentru a ipoteca imobilul nu pentru a-l vinde.

Parata M. M. a formulat intampinare si cerere reconventionala prin care a solicitat ca instanta, prin hotararea adusa in cauza sa respinga actiunea reclamantilor  cu privire la capatul  de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii  absolute a contractului autentic de vanzare – cumparare nr.___/__.__.2007 cat si capatul de cerere privind  intabularea imobilului – obiect al vanzarii, pe numele reclamantilor. S-a cerut sa dispuna evacuarea neconditionata a reclamantilor-parati  reconventionali din apartamentul situat in mun. ________, str._______ nr.__, bl.__, ap.-__,inscris in CF individuala nr.________, ____ cu nr. top. ____________ compus din trei camere si dependinte in suprafata  de ___ mp, boxa de___ mp, deoarece acestia  detin imobilul ce este proprietatea ei fara nici un titlu, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea intampinarii si cererii reconventionale, parata M. M. a aratat ca, in deplina buna credinta a incheiat contractul autentic de vanzare  si cumparare autentificat la BNP G. C. -G.  sub  nr.____/__. __ 2007 cu mandatara proprietarilor F.E., care a prezentat o procura speciala prin care era imputernicita de reclamanti-parintii sai sa vanda pentru ei si in numele lor apartamentul din cauza.

Personal a vazut procura speciala, constatand  calitatea de mandatar al proprietarilor a persoanei cu care incheia contractul autentic translativ de proprietate.

In aceasta situatie, considera  ca  reclamantii din prezenta cauza nu au calitate  procesuala activa de a solicita  in contradictoriu cu  ea constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare pentru lipsa consimtamantului vanzatorilor la incheierea vanzarii.

Parata a incheiat contractul translativ de proprietate cu mandatarul reclamantilor, care nu a  pretins si nici n-ar putea  pretinde ca nu a consimtit la vanzare.

Practic intre parata si reclamanti nu exista nici un raport juridic direct. Orice  fel de pretentii ar avea reclamantii, acestea si le pot valorifica, eventual  in contradictoriu cu mandatarul lor, nicidecum cu parata – care este tert fata de contractul lor de mandat – 1557 teza II-a si l558 C.civ. In lumina acestor dispozitii legale, este evident ca parata M. M. nu are calitate procesuala pasiva in actiunea reclamantilor.

In prezent  reclamantii – parati  reconventionali detin si ocupa fara nici un titlu apartamentul proprietatea acesteia, refuza sa paraseasca imobilul si deci este  indreptatita  sa ceara evacuarea neconditionata a acestora din apartament.

La termenul de judecata din data de __.___.2008, reclamantii au precizat actiunea respectiv petitul 1 din actiunea introductiva in sensul ca solicita constatarea nulitatii absolute actului intitulat ,,procura speciala” autentificat sub nr. ___/__.___. 2007 de B.N.P. G. C. D. pentru ,, eroare obstacol cu privire la natura actului care se incheie” si aceasta cerere este formulata doar in contradictoriu cu parata F. E. (f.28).

Fata de aceasta precizare parata M. M. a renuntat la judecarea exceptiei lipsei calitatii sale procesuale pasive fata de petitul I din actiune  si instanta a luat act de aceasta. Totusi s-a mentinut exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive fata de petitul II din actiune avand ca obiect constatarea nulitatii  absolute a contractului autentic de vanzare – cumparare nr.____/__.____. 2007 dar aceasta exceptie a fost respinsa de instanta (f.28-29).

Asupra fondului cauzei, din actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
Asupra apartamentului situat in mun. ______, str. _____ nr.__, bl.__, ap.__, jud. _______, inscris in CF individuala nr._______, A+1 cu nr. top. ______- compus din trei camere si dependinte in suprafata de __ mp, boxa de __ mp, au fost proprietari tabulari reclamantii Sz. L. si Sz. E..

Prin actul intitulat ,,procura speciala”, autentificat sub nr. ____/__.__. 2007 de B.N.P. G. C. D., reclamantii au imputernicit pe fiica lor F. E. ca, in numele lor si pentru ei sa vanda cui va crede de cuviinta, la pretul si in conditiile cele mai favorabile reclamantilor, imobilul proprietatea acestora, astfel cum a fost descris mai sus. (f.11)

Reclamantii au solicitat constatarea nulitatii absolute a acestei procuri pentru ,, eroare obstacol cu privire la natura actului care se incheie” aratand ca doreau sa dea imputernicire paratei F.E. pentru a ipoteca acest imobil nu pentru a-l vinde. Intrucat nu cunosc limba romana iar notarul nu le-a tradus actul, nu si-au dat seama ca procura data este pentru a se vinde imobilul nu pentru a se ipoteca.

Prin interogatoriu parata F. E. a declarat ca i-a rugat pe reclamanti sa o imputerniceasca sa ipotecheze apartamentul mentionat pentru a putea lua un credit de ______ euro de la numitul K. D.. Parata nu i-a insotit la notar pe reclamanti dar a vazut ulterior procura, a observat ca este imputernicita pentru a vinde imobilul si a stiut ca a incheiat cu M. M. un contract de vanzare cumparare a acestui imobil dar nu a primit de la cumparatoare nici o suma de bani.(f.36).

Parata a precizat ca a obtinut imprumutul de la numitul K.D., dar nu a intocmit un act scris in acest sens. De asemenea a mai aratat ca i-a spus notarului ca dorea o procura pentru ipotecare nu pentru vanzare dar notarul i-a explicat ca procura data e ,,pro forma” si nu poate intocmi o procura pentru ipotecare.

Din adresa nr. ____/305/2008 a B.N.P. G. C. D. rezulta ca la intocmirea procurii s-au prezentat la biroul sau reclamantii dar si parata F. E.. Mandantii au citit personal continutul actului dupa care au declarat ca au consimtit la autentificarea procurii. Mandantii au fost intrebati personal de catre notar daca au inteles continutul procurii dupa care le-a explicat ca fiica lor, F. E. poate sa instraineze imobilul, sa negocieze si sa primeasca pretul.  Mandantii nu au avut obiectii cu privire la continutul mandatului si au semnat procura speciala. (f.32).

De altfel, in incheierea de autentificare a procurii s-a mentionat faptul ca reclamantii au citit actul, au consimtit la autentificarea acestuia si au semnat toate exemplarele.(f.12).

Cu toate ca reclamantii sustin ca nu cunosc limba romana, din certificatul nr. _____emis de M. I. rezulta ca reclamantul a fost inscris la Scoala nr.___ din mun. ______ pe care a absolvit-o in anul scolar _____/1957 cu urmatoarele note ( in sistemul de notare din acea perioada): limba romana-__, limba materna (maghiara)-__ (f.41). Asadar, reclamantul a studiat limba romana la scoala si o cunostea la acelasi nivel cu limba maghiara. Este deci nefondata sustinerea acestuia ca nu a putut intelege continutul procurii speciale, redactata in limba romana.

Conform art. 45 si 47 din legea 36/1995 modificata ,,notarul public are obligatia sa desluseasca raporturile reale dintre parti cu privire la actul pe care vor sa-l incheie, sa verifice daca scopul pe care il urmaresc este in conformitate cu legea si sa le dea indrumarile necesare asupra efectelor lui juridice_Actele solicitate de parti si orice acte de procedura notariala se intocmesc in limba romana. Cetatenilor apartinand minoritatilor nationale sau persoanelor care nu vorbesc sau nu inteleg limba romana li se acorda posibilitatea de a lua cunostinta de cuprinsul actului printr-un interpret. Functia de interpret poate fi indeplinita, in afara de notarul public, si de un angajat din cadrul biroului notarial, care cunoaste limba acelei persoane, precum si de traducatorii autorizati.”

Asadar, in situatia in care in care reclamantii nu ar fi cunoscut limba romana aveau posibilitatea de a solicita traducerea actului in limba pe care o inteleg. Din prevederile legale mentionate rezulta ca notarul public are obligatia de a asigura traducerea actului printr-un interpret, daca partile uzeaza de aceasta posibilitate; doar reclamantii sunt in masura sa aprecieze cat de bine cunosc limba romana si daca este necesar sa li se traduca un act redactat in aceasta limba. Or, la data redactarii procurii speciale reclamantii au citit personal actul si au declarat ca sunt de acord cu continutul acestuia, fara a solicita pentru aceasta un traducator.

Inscrisul autentic face dovada pana la inscrierea in fals in ceea ce priveste constatarile personale ale agentului instrumentator, percepute cu propriile lui simturi (citirea de catre mandanti a continutul actului, declaratia de consimtire la autentificarea procurii). Reclamantii nu s-au inscris in fals si deci procura se bucura de prezumtia ca emana de la cei care figureaza ca semnatari, este autentica si valabila.

Din cele aratate rezulta ca la data de __.___.2007, reclamantii si-au dat consimtamantul pentru incheierea procurii in forma depusa la dosar si nu s-au aflat in eroare cu privire la natura actului care se incheie, la continutul procurii semnate in fata notarului. Cererea de constatare a nulitatii procurii va fi respinsa ca nefondata.

La data de __.__.2007 s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. ___/ __.__.2007  prin care parata F. E. a instrainat in numele reclamantilor dreptul de proprietate asupra apartamentului situat in ______, str. _____, nr.__, bl.__, ap.__, jud. _______ in favoarea paratei M. M.. Aceasta a intabulat dreptul de proprietate in CF (f.20).

Contractul de vanzare cumparare este valabil incheiat si nu exista nici un motiv de nulitate absoluta care sa-i afecteze valabilitatea. Cererea de constatare a nulitatii absolute a acestui contract va fi respinsa ca nefondata.

Conform acestui contract, pretul de _____ lei a fost achitat integral de cumparatoare iar predarea imobilului se face la data autentificarii acestui inscris-__.__.2007. Reclamantii au continuat sa locuiasca acolo si dupa data de __.__.2007 desi nu au un titlu locativ. La data de __.__. 2008 reclamantii au primit o somatie din partea executorului M.P. I. prin care li se cerea sa evacueze apartamentul, iar ca titlu executoriu a fost indicat contractul de vanzare – cumparare nr.____/ 2007.

Din starea de fapt descrisa se retine ca paratii locuiesc in imobilul in litigiu fara a poseda un titlu locativ.

Astfel, sunt incidente in cauza prev. art. 969 cod civil : ,, conventiile legal facute au putere de lege intre parti” precum si prev. art.480 cod civil:,, proprietatea este dreptul pe care il are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege”.

Astfel, fata de cele aratate se va dispune admiterea cererii reclamantei reconventionale potrivit dispozitivului de mai jos si se va dispune evacuarea reclamantilor din  imobilul in litigiu.

Parata a dovedit ca a suportat suma de _____ lei cheltuieli  de judecata.

Vazand si prev. art. 274 cod proc. civ., PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E :

Respinge actiunea formulata de reclamantii Sz. L. si Sz. E., domiciliati in mun.________, str. ______, nr.__, bl.__, ap.__, jud. ______, in contradictoriu cu paratii M.M., domiciliata in mun. _________, str. ________, nr.__, sc.__, ap.__, jud. _______ si F. E., domiciliata in mun. ______, str. _____, nr.__, bl.__, ap.__, jud. ______, avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a actului intitulat Procura Speciala, autentificat sub nr. ____/2007 de BNP G.C. G., constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. _____/2007 de BNP G. C. G. si reintabularea dreptului de proprietatea asupra imobilului ce a facut obiectul acestor acte in Cf pe numele reclamantilor.

Admite cererea reconventionala formulata de parata M. M. in contradictoriu cu reclamantii si, in consecinta, dispune evacuarea reclamantilor din imobilul situat in mun. __________, str. ______, nr.__, bl.___, ap.__, jud. _______, inscris in CF ____ sub top nr.___________.

Obliga reclamantii la plata catre parata M. M. a sumei de _____ lei cheltuieli de judecata.

Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica, azi, __.___.2008.

(sursa: infodosar.ro)